中报预增应是主流，历史经验表明下半年结算占比会大一些截至 7 月 18 日，在申万房地产指数成分股中，已发布中期业绩预报及快报的有 49 家公司，其中： 26 家公司实现增长，占比 53%； 7 家公司业绩预减，占比 14%； 11 家出现首亏和续亏，占比 22%。在已预告的公司中，我们覆盖的那些公司例如招商蛇口、保利地产、阳光城、中洲控股等，中期业绩均预告实现了较好的增长。历史经验表明，下半年结算占比会大一些，近 10 年房地产板块下半年利润/全年利润均在 50%以上，其中近两年下半年利润占比分别为 67%和 66%。

上半年行业小周期降温与结构性过热、微观繁荣并存

从销售、新开工、施工面积累计同比增速自 2016 年上半年最高点至今出现较大幅度回落的趋势来看，行业的确仍处在小周期降温期。但从新建商品住宅累计销售额/累计销售面积得出的房价口径在今年上半涨幅显著、国房景气指数高位运行、土地市场监测数据“火热”、媒体对各地“抢房”的报道频率较多、投资和新开工在今年上半年强势反弹等情况看，行业呈现出微观繁荣和结构性过热的特征。小周期降温的原因是周期使然，我们在此不再赘述。微观繁荣和结构性过热则是前期包括持续降准、降息在内的宏观经济政策以及房地产因城施策、分类调控思路下包括“去库存”、“棚改货币化”等举措高歌猛进的结果， “去库存”后的低库存既进一步加剧了房价上涨预期，亦加剧了房企补库存的冲动，从而带动了上半年新开工和房地产投资强势反弹。行业主要指标具体运行情况见正文。

上半年行业结构性过热导致舆论及政策压力增大

上半年“抢房”报道明显增多，舆情发酵、引发热议， 房价显著上涨亦形成舆论焦点， “把一些宏观经济面临的问题及社会问题归咎于房地产繁荣”成为上半年主流舆情。 调控持续加码， 包括“四限”城市增加、限售年限拉长、 热点城市暂停企业购房、首付比例提高、 七部委联合整治行业、 “棚改货币化安置”从低库存城市推出……。

上半年优势地产股受益市场集中度提升，亦受到小周期降温传导

上半年， TOP5 和 TOP10 市占率度已提升至 21.37%和 29.72%，已接近美国水平，优势地产股的基本面实实在在地受益于市场集中度的提升。但由于行业整体处在小周期降温期，又叠加持续加码的调控，优势房企难免受到波及：我们选取 2018 年前上半年销售 TOP30 的优势房企进行观察，虽然大部分房企销售均有显著增长，但大部分销售增速均不如去年同期。

投资 A 股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去，下半年可积极面对

我们是全市场唯一在 1 月份高点开始提示调整风险并在 2-6 月份持续偏谨慎的卖方，《区瑞明地产 A 股小周期理论框架》 在 2018 年上半年再次得到了很好的验证。站在当前时点，根据该框架，我们认为投资 A 股优势地产股“最坏的时间窗口”或已过去了，我们对下半年的观点要比上半年积极，认为压制地产 A 股估值进一步下行的不利因素再下半年将有望逐步缓解，且上半年股价跌幅已相当程度反映了这些不利因素，下半年有可能跌无可跌，即使跌，跌幅也不会像上半年那么大，甚至不排除超跌反弹，未来一年左右或将迎来一大波类似于 2009 年上半年、 2012 年、 2014 年2-4 季度那样的“赚估值的钱”的大级别行情。

我们坚信房地产在中国的支柱地位在未来数年内仍难撼动，坚信中国房地产行业具有强大的韧性，建议机构投资者下半年逢低布局、逐步吸纳优势地产股，保持恒心和定力迎接下一波大行情。我们看好新城控股、招商蛇口、华夏幸福、保利地产、万科 A、荣盛发展、阳光城、世联行、中洲控股、华侨城 A 以及部分内房股包括中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等。

风险

1） 市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖； 2）研究框架失效的风险。