房地产周刊:调控政策边际放松‚销售下滑趋势明显

2018.10.23 14:27

上周( 2018/10/14-2018/10/20) 40 个重点城市新房合计成交 456 万平米,环比下降 1.1%; 10 月截至上周累计日均成交 53 万平米,环比 9 月下降23.5%,较去年 10 月下降 15.1%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化: 20.6%、 -9.1%、 0.3%,北上广深环比变化分别为: -1.1%、67.5%、 -17.4%、 11.6%。 政策方面,上周首套房贷利息、房屋租金纳入个税抵扣范围,有效降低购房租房成本;房屋现售试点开启,我们认为主要以“去杠杆”为目标, 试点先行对于行业整体影响有限, 房企或将加快竣工以对冲政策冲击。 销售方面, 9 月销售面积同比降低 3.6%, 近月首次增速转负,“金九”不再,并预计受到三四线销售下行拉动,低速增长或为常态。我们认为板块景气度下行趋势明显,政策有保有压,个税抵扣释放积极信号,但行业流动性仍较为紧张;在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著,价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级,推荐组合:1)龙头房企:万科 A、保利地产、新城控股; 2)区域房企:华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展;建议关注 REITs 受益题材:光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情: 上周 SW 房地产指数下跌 2.74%,沪深 300 指数下跌 1.13%,相对收益为-1.61%,板块表现弱于大市,在 28 个板块排名中排第 11 位。个股表现方面, SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为:海航投资、九龙山、云南城投、世荣兆业、丰华股份。

公司动态: 绿地控股前三季合同销售 2670 亿,回款 2194 亿;华夏幸福前三季度销售 1077 亿元,同比增长 7.7%;首开股份预计前 9 月扣非净利润最高增 243 倍至 11.85 亿;华电与招商蛇口签署合作协议 昆明电厂将改造成文体产业基地。

政策新闻: 国务院表示鼓励长期资金入市等政策要快速落实到位;住建部公布 1-9 月全国棚改已开工 534 万套,完成年度任务 92%;统计局公布1-9 月全国房地产开发投资 8.87 万亿元,增速回落;财政部发布前 9 月全国土地和房地产相关税收同比增长 19.3%。

行业数据:上周 40 个重点城市新房合计成交 456 万平米,环比下降 1.1%;10 月截至上周累计日均成交 53 万平米,环比 9 月下降 23.5%,较去年 10月下降 15.1%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:20.6%、 -9.1%、 0.3%,北上广深环比变化分别为: -1.1%、 67.5%、 -17.4%、11.6%。 14 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 5.6 个月,环比下降 0.72 个月。前周 100 个重点城市土地合计成交规划建筑面积 1816 万平米,环比上升 2795.9%;年初至今累计成交 9.04 亿平米,同比上升 13%。

风险提示: 融资收紧背景下流动性紧张;需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑;房贷利率水平持续提升。

 

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