销售回落，单月成交再现负增长

2018 年 1-10 月全国商品房销售面积 13.3 亿平米，同比增长 2.20%，增速环比回落 0.65 个百分点，其中 10 月单月同比增速为-3.11%，增幅较上月增长 0.48 个百分点， 连续第二个月出现单月负增长。销售额方面， 1-10 月全国商品房销售额 11.6 万亿元，同比增长 12.55%，增速环比回落 0.76 个百分点；价格方面， 1-10 月全国商品房销售均价同比增长 10.13%，增幅环比收窄 0.04 个百分点。

分区域结构来看，本月一线城市成交大幅回落：东部 1-10 月商品房销量同比增速为-4.71%，降幅环比扩大 0.38 个百分点；中、西部 1-10 月同比增速较上月分别收窄 1.45、 0.38 个百分点；东北 1-10 月降幅较上月扩大 1.28 个百分点。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线 4 城、二线 16 城、三线 17 城新房住宅 10 月成交同比增速为 8.7%、 8.9%、 -18.7%， 除二线城市为增速扩大外（环比扩大 10.1 个百分点），一线、三线增幅环比分别下降 41.4、 5.4 个百分点。 去化率方面， 中指监测的 14 个重点城市三季度、 10 至 11 月中旬的开盘平均去化率分别为 81%、 67%， 显示重点城市热度继续回落。

综上所述，随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线成交仍将逐步下行，叠加重点城市反弹或将结束，今年全国销量增速预计在 1.5%左右。

全国土地成交收窄，低能级城市土地市场或趋降温

2018 年 1-10 月全国房企土地购置面积 2.20 亿平米，同比增长 15.30%，增速环比收窄 0.44 个百分点， 其中 10 月单月同比增速为 12.19%，增幅环比收窄 4.23 个百分点； 1-10 月土地成交价款 1.17 万亿，同比增长 20.63%，增速环比收窄 2.11 个百分点。 10 月全国土地成交与百城走势均有所下滑， 1-10 月百城宅地成交建面、 成交价款同比增速为2.23%、 5.50%，增速环比分别回落 10.05、 8.43 个百分点；而 10 月百城宅地成交溢价率环比收窄 4.92 个百分点至4.18%，是近 6 年最低水平（2012 年 5 月为 3.58%）。今年 7、 8 月全国土地成交与重点百城背离的主要原因或是低能级的四五线城市土地市场仍较火热，而 9 月全国与百城数据走势的趋同，表明低能级城市土地市场或在降温， 10 月全国与百城的增速均出现单月增速下滑的趋势， 叠加目前房企较为谨慎的土地投资态度，我们认为全国土地市场将进一步降温。

行业资金面延续改善，按揭利率涨幅进一步收窄

2018 年 1-10 月房企到位资金 13.56 万亿元，同比增长 7.70%，增速环比下降 0.07 个百分点，其中国内贷款、自筹资金增速环比分别下降 0.09、 0.6 个百分点， 定金及预收款和个人按揭贷款继续改善，增速环比分别扩大 0.01、 0.31 个百分点。利率方面，根据融 360 数据， 10 月全国首套房贷利率为 5.71%，环比小幅扩大 0.01 个百分点，同比扩大 0.41 个百分点，较 9 月 0.48 个百分点的同比增幅水平进一步收窄，表明按揭利率距离见顶或已不远。

新开工累计增速、开发投资小幅回落

2018 年 1-10 月全国新开工面积 16.88 亿平米，同比增长 16.28%，增速环比收窄 0.17 个百分点，但 10 月单月同比增速则较上月收窄 5.55 个百分点至 14.74%。我们认为自下半年以来，随着对全国尤其是三四线成交预期的逐步转淡，越来越多的房企选择加速推盘去化，从而加快了近期行业开工的节奏，短期存在一定的赶工现象，但随着后续成交的逐步下行，新开工预计将逐步回落。

投资方面， 2018 年 1-10 月全国房地产开发投资 9.93 万亿元，同比增长 9.70%，增速环比回落 0.25 个百分点，其中10 月单月增速为 7.68%，环比收窄 1.25 个百分点。分结构来看， 1-9 月土地投资同比增速为 65.95%，增幅环比收窄 0.94 个百分点，随着土地市场降温，我们认为 10 月土地投资将延续下行趋势（开发投资明细数据暂未公布）；而1-9 月建安投资同比增速为 4.00%，降幅环比收窄 0.26 个百分点，而随着 10 月行业资金面的进一步好转，我们认为建安投资有望迎来反弹，为四季度开发投资韧性提供一定支撑。

风险提示事件： 资金面加速恶化、成交加速下行等