事件：

国家统计局公布1-2月房地产开发投资和销售数据，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，增速比2018年回落4.9个百分点。全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年提高2.1个百分点。房屋新开工面积18814万平方米，增长6%，增速回落11.2个百分点；土地购置面积1545万平方米，同比下滑34.1%，增速比2018年回落48.3个百分点；土地成交价款690亿元，下滑13.1%，增速回落33.1个百分点。

观点一览：

建安接力驱动投资，新开工大幅下滑

销售如期下行，维持全年小幅下行判断

销售回落且拿地意愿不足，到位资金增速大幅下行

总体判断：整体上看，销售与投资缓慢下行，土地购置和到位资金维持相对低位，是我们对本年房地产的主要判断。我们认为，销售不显著低于预期+政策边际改善的背景下，地产股整体表现不会太差。个股选择方面，仍然销售为王，布局一二线、本年销售增速确定性高的房企，有望享受一定的估值溢价。推荐保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、蓝光发展等。

1．建安驱动投资趋势明显新开工大幅下滑

1-2月全国房地产开发投资12090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年提高2.1个百分点，2018年8月以来的下滑趋势出现扭转。其中土地购置面积1545万平方米，同比下降34.1%；土地成交价款690亿元，下降13.1%，数据显示房企拿地积极性较差。

投资增速较高的原因有二，一是土地购置费用下行会慢于土地成交价款（土地购置费分期计入投资，因此其下降会更加平缓），二是投资由之前的土地购置驱动向建安投资驱动转变，预计1-2月建安投资增速接近8%。这和我们年度策略报告的预测比较一致。

1-2月房屋新开工面积18814万平方米，增速由2018年的17.2%大幅下行至6%，或预示土地购置增速将继续下行。展望未来，考虑到销售走弱、房企拿地积极性较差叠加高基数影响，土地购置增速或将维持在较低水平。同时2018年较高的土地购置或将在新开工推动下，拉动建安投资的增长。二者对冲之下，我们维持2019年房地产开发投资增速为2.1%的判断。

2、销售如期下行维持全年小幅下行判断

1-2月，商品房销售面积14102万平方米，同比下降3.6%，增速比2018年回落4.9个百分点，连续7个月下滑且首次进入负区间。商品房销售额12803亿元，增长2.8%，增速回落9.4个百分点。短期较大的销售增速下行，除了需求本身较弱之外，部分房企为完成去年销售目标，年底抢销售也导致本年年初销售较弱。

我们认为本年整体销售整体不及上年，销售额增速大概率呈现前低后高。原因是，一季度开发商普遍推盘不多，叠加2018年上半年的高基数效应，上半年销售增速承压。但随着下半年基数的下降、大概率出现的政策边际放松（特别是收紧调控较早的一线和强二线城市）和潜在需求的逐渐释放，我们维持全年销售额增速-2%、销售面积增速-4%的判断。

3.销售回落且拿地意愿不足到位资金增速大幅下行

1-2月，房地产开发企业到位资金24497亿元，同比增长2.1%，增速比2018年全年回落4.3个百分点。其中，国内贷款4976亿元，下降0.5%；利用外资52亿元，增长3.3倍；自筹资金7279亿元，下降1.5%；定金及预收款7366亿元，增长5.6%；个人按揭贷款3458亿元，增长6.5%。

其中国内贷款和个人按揭贷款出现拐点，国内贷款仍然保持负增长但降幅相比2018年收窄4.4个百分点，个人按揭贷款增速由负转正，相比2018年提升7.3个百分点。占大头的自筹资金和定金及预收款两项增速下滑明显，拖累到位资金增速大幅下行。

我们认为短期看房企到位资金增速或延续下行趋势。原因有三：第一，销售下滑趋势或将延续，定金及预收款增速大概率走低；第二，房企拿地意愿不足，资金需求走弱，自筹资金增速大幅下滑；第三，部分房企融资改善，但目前还不足以对冲行业销售下行和房企拿地意愿不足的趋势。下半年伴随销售增速拐点出现及流动性进一步宽松，房企到位资金或将边际改善。

投资建议：

整体上看，销售与投资缓慢下行，土地购置和到位资金维持相对低位，是我们对本年房地产的主要判断。我们认为，销售不显著低于预期+政策边际改善的背景下，地产股整体表现不会太差。个股选择方面，仍然销售为王，布局一二线、本年销售增速确定性高的房企，有望享受一定的估值溢价。推荐保利地产、金地集团、荣盛发展、滨江集团、蓝光发展等。

风险提示：商品房销售继续大幅下行，政策友好程度不及预期