上周（ 2018/7/1-2018/7/7） 40 个重点城市新房合计成交 437 万平米，环比下降 29.1%； 7 月截至上周累计日均成交 62 万平米，环比 6 月下降 7.6%，较去年 7 月上升 2.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化： -56.8%、 -16%、 -22%，北上广深环比变化分别为： -70.1%、 -10.3%、-78.8%、 1.9%。 上周， 马骏和刘世锦分别表示“去杠杆不会一刀切”以及“去杠杆初见成效，我国进入稳杠杆阶段”， 政策表态较之前有所温和，预计流动性紧张局面将边际改善。同时，国务院落实 2018 年开工 580 万套棚改计划情况，表明棚改总量及货币化安置比率逐步下降，消除市场对于棚改断崖式下跌的担忧。 我们认为在融资收紧的大背景下，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不变。建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会，以及相关区域低估值龙头的表现。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科A、保利地产、新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注 REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情： 上周 SW 房地产指数下跌 7.29%，沪深 300 指数下跌 4.15%，相对收益为-3.14%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第 28 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：中弘股份、中洲控股、万通地产、华业资本、三湘股份。

公司动态： 新城控股前 6 月合同销售金额 953 亿元，同比增长 94%；华夏幸福激励计划调整，股票期权行权价格、限制性股票价格均下调；世茂股份上半年销售同比涨 60%至 160 亿元，完成目标 67%；金科调整限制性股票激励计划，回购价格下调至 2.73 元/股；万科与中信资本拟投资医疗健康基金，目标规模 17 亿元。

政策新闻： 上海发布企业购房新规，须满足设立、缴纳社保和公积金 5年；陕西出台细则，规范商品住房销售摇号公证全过程；海南公布个人可申请开发无居民海岛，并设置开发利用期限；广州住房公积金缴存基数下限上调为 2,100 元；昆明新政规定 7 月 1 日起非云南省户籍自然人限购 1 套房；长沙将安居型商品住房供地比例提高至 60%以上。

行业数据： 上周 40 个重点城市新房合计成交 437 万平米，环比下降29.1%； 7 月截至上周累计日均成交 62 万平米，环比 6 月下降 7.6%，较去年 7 月上升 2.1%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-56.8%、 -16%、 -22%，北上广深环比变化分别为： -70.1%、 -10.3%、 -78.8%、1.9%。 14 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 5.3 个月，环比下降0.98 个月。前周 100 个重点城市土地合计成交规划建筑面积 2,882 万平米，环比上升 11.5%；年初至今累计成交 5.79 亿平米，同比上升 22.2%。

风险提示： 融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。