万科A(000002)

1、 全年销售额破 6,000 亿、同比+15%， 实现稳步增长

12 月公司实现签约金额 630.1 亿元，环比增长 8%、同比增长 1.3%；实现签约面积 438.7 万平方米，环比增长 23.4%、同比下降 3.2%；销售均价 14,363 元/平，环比下降 12.4%、同比增长 4.6%。 2018 年公司累计实现签约金额 6,069.6亿元，同比增长 14.5%，较 1-11 月降低 1.8pct，居克尔瑞榜单第二、仅次于碧桂园；累计实现签约面积 4,037.8 万平方米，同比增长 12.3%；累计销售均价15,032 元/平方米，同比增长 2%。 在目前一二线城市销售仍较平稳的基础上，公司明年销售或将继续保持稳健增长。 。

2、 全年拿地金额占比销售金额 50%，拿地谨慎中显积极

12 月公司在土地市场获取杭州、东莞、厦门等地 22 个项目以及 10 个物流项目，拿地区域主要集中于一二线城市。 12 月公司新增建面 581.2 万平方米，环比增长 42.3%、同比增长 1.4%；对应总地价 333.1 亿元，环比增长 25.6%、同比增长 2%；拿地金额占比销售金额达 52.9%，环比增长 0.2%，较上年 64.5%下降 11.6pct；平均楼面价 5,732 元/平米，环比下降 11.7%、同比增长 0.7%，拿地均价占比当月销售均价 39.9%，环比基本持平，较上年 45.2%下降 5.2pct。2018 年全年公司共新增规划面积 5,568.9 万平方米，同比增长 8.5%；对应总地价 3,062.5 亿元，同比下降 10.4%，拿地额占比销售额达 50.5%，较上年 64.5%下降 14pct，但全年拿地仍相对积极；平均楼面价 5,499 元/平米， 较上年下降17.4%，拿地均价占比当年销售均价 36.6%，较上年下降 8.6pct。 按销售均价1.5万元/平估算公司全年新增货值 8,353亿元，高于同期销售金额 6,069.6亿元，仍属于加仓行为。

3、投资建议： 全年销售破 6,000 亿，拿地谨慎中积极，维持“强推”评级万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2018-20 年每股收益预测分别为 3.31、 4.21、 5.33 元，现价对应 18 年 PE仅为 7.5 倍，维持目标价45 元，维持“强推”评级。

4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。