规划纲要出台， 区域发展未来可期： 2019 年 2 月 18 日国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》，从战略定位、发展目标、空间布局、交通运输、产业体系、区域合作等方面做出了纲领性规划。尽管规划纲要没有对房地产做出直接的表述，但房地产市场的长期驱动概括来说即人口与经济， 区域的发展也将深刻影响大湾区未来的房地产市场。

定位国际一流湾区和世界级城市群： 规划纲要在战略定位及发展目标中提到，到 2022 年，大湾区综合实力显著增强，国际一流湾区和世界级城市群框架基本形成，到 2035 年，大湾区形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式，经济实力、科技实力大幅跃升，国际竞争力、影响力进一步增强，国际一流湾区全面建成。 根据 2017 年数据，九城中广深 GDP 突破2 万亿，九城 GDP 占全国 GDP 的比重逐年上升， 2017 年占比 9.2%。从GDP 结构来看，第三产业比重不断提升， 2017 年比重达到 56.4%，超过全国水平近 5pct，其中广州、深圳及东莞第三产业比重超一半。 随着大湾区战略的稳步推进，区域经济有望进一步提升。

广深珠佛人口流入靠前，深圳人口密度大： 广东九城常住人口约 6100 万人，主要集中于广州及深圳，两者比重将近 45%。从人口密度来看，深圳人口密度达 6274 人/平方公里，大幅领先其余八城，此外广州城区人口密度较高。 动态来看人口流入情况， 2015-2017 年深圳常住人口连续 3 年维持较快增速，广州常住人口流入也比较明显，珠海表现值得关注， 2017年常住人口增速达 5.4%，超越深圳在九城中位列第一。

力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达： 规划纲要中对港口、机场、陆路各方面都做了要求， 并提到以连通内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，构建以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际快速交通网络，力争实现大湾区主要城市间 1 小时通达。交通基础设施的建设有利于降低生产要素在城市间流动的成本，有利于推动区域经济的进一步发展。

居住用地供应比例较低， 广深住房结构中商品房比重较小： 从住房结构来看，广州居民家庭居住房屋来源中购买商品房的比例不到 40%，深圳 2013年近 65%的存量住房为城中村自建房合建房，商品房按套比重不到 15%。从土地供应来看， 2017 年末中山深圳东莞城市建设用地占城区面积比重超过 40%，土地开发强度较高，而从居住用地口径看，除中山达到 20%外，其余各地比重在 7%-11%之间，均处于相对较低的位置。 与销售相比，除肇庆外，近三年商品房销售面积都超过了住宅及商办土地成交建面， 受新增土地供应较少的影响，旧改成为获取新增土地的重要方式。

投资建议： 个股方面， 建议关注招商蛇口、华发股份及华侨城。 1） 招商蛇口社区园区邮轮三大板块协同发展，粤港澳土地储备丰富，尤其在深圳前海、蛇口、太子湾等区域拥有大量待开发的优质资源； 2） 华发股份立足珠海、面向全国，背靠华发集团，珠海资源储备较多； 3）华侨城以“主题公园领导者、旅游产业领军者、城镇化价值实现者”为战略定位， 提出“文化+旅游+城镇化”、“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，目前主营业务为房地产开发及文化旅游，文化旅游方面， 2017 年公司继续蝉联全球主题乐园集团亚洲第一世界前四。

风险提示： 湾区建设进度不及预期、 房地产调控超出预期、宏观经济表现不及预期