人民币汇率坚挺，外资加大国内存量物业收购力度

美联储加息放缓，发达国家央行相继释放宽松货币信号， 人民币汇率坚挺（图见附录），利好人民币资产，国内核心区位的优质存量物业的配置价值得到全球投资者认可。

澎湃新闻报道，近期外资加大对国内存量物业的收购力度。 2018年外资参与北京大宗物业收购金额为 169 亿元，占比超三成（ 2017 年仅为 2%）；上海 2018 外资收购存量物业金额占比从 2017 的 31%大幅提升至 54%。 (详见 3 月 1 日《上海存量物业市场动态跟踪报告》 )

国内宏观流动性宽松降低利率水平，利于存量物业公允价值重估

国内宏观流动性宽松， 10 年期国债收益率持续下降，从 2018 年 1月的 4%降至 2019 年 2 月的 3.2%（图见附录）， 存量物业的估值分母（折现率） 也随之下降， 利于资产公允价值重估值提升。

新城控股 3 月 9 日发布 2018 年报，归母净利润+74%高达 105 亿；其中投资性房地产公允价值重估的变动损益高达 28.7 亿。

截止 2018 年 Q3， 陆家嘴长期持有物业总建面超 262 万平，平均租金同比上涨 6.48%， 租赁收入 26.4 亿元+8.6%。 (详见 2 月 28 日《销售低位放量，开年积极投资》 )

截止 2018 年 Q3，金融街存量物业（租赁和经营） 营收 18.4 亿+9%，息税前利润 10.6 亿+10%。 (详见 3 月 11 日《高毛利和存量资产价值支撑利润》

华润置地 2018 年投资性物业租金收入约 95.8 亿+27.9%，根据公司计划 2019-2020 年将有 13 个新开购物中心投入运营。(详见 3 月 6 日《开年销售亮眼，租金稳步提升》

经营性存量物业的房产税历年均正常征收， 规避不确定性和估值压制

1984 年我国出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条第四款规定“个人所有的非经营用房产免税”，近年来频繁引起热议导致预期变化巨大的均属于此范围。

历年来，工商业经营用房的房产税均正常征收，按照房产余值征收的年税率 1.2%；按照房产租金征收的年税率 12%； 存量经营物业标的可有效避免“住宅房产税”预期不确定变化过大而对估值造成的压制。

建议 2019 年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现

人民币汇率坚挺吸引外资增持，宏观流动性边际宽松降低利率水平，存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制， 综合以上三大理由，我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现，有望受益于国际性配置、 资产增值和公允价值重估。 A 股建议关注万科 A、新城控股、 陆家嘴、中华企业、光明地产、 金融街； H 股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

风险分析

国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能；美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。