上周（ 2017/10/23-2017/10/29） 40 个重点城市新房合计成交环比下降 2%；10 月截至上周累计日均成交环比 9 上月下降 12%，较去年 10 月下降 40%。由于受到高基数和信贷收紧的影响， 十月地产销售成交依旧弱势， 三四线城市成交降幅继续扩大， 但一二线城市的基数效应已逐渐减弱。 另一方面， 上周保利地产发行国内首单租赁住房资产支持专项计划获得上交所审议通过，该项目是具有一定权益型 REITs 属性的资产证券化产品， 发行规模 50 亿且发行人可以根据自身情况在两年的有效期内灵活安排发行批次和规模， 虽然离海外的成熟 REITs 产品属性有不小差异，但我们认为此次计划获批或预示着 REITs 推进的加速， 房地产长效机制建设将进一步推进，相关配套政策落地可期。 我们认为近期在宏观经济见顶信号逐渐显现的背景下，行业政策边际宽松的拐点或最早于年末来临，我们对 4 季度保持谨慎乐观的判断，维持板块中立评级， 推荐组合： 1）龙头房企：万科、保利地产、金地集团；2）区域主题：华夏幸福、首开股份、招商蛇口； 3） REITs 受益题材：嘉宝集团、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情： 上周 SW 房地产指数上涨 1.35%，沪深 300 指数上涨 2.42%，相对收益为-1.07%，板块表现弱于大市，在 28 个板块排名中排第 10 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：大港股份、中茵股份、中房地产、 *ST 新梅、阳光城。

公司动态： 滨江集团 30 亿元公司债发行完毕； 荣盛发展以 8.8 亿元收购美盛源置业 100%股权； *ST 松江获得江西省抚州市两块工业用地；；万科 A 2017 年前三季度归母净利润同比上涨 34%；北辰实业 2017 年前三季度归母净利润同比上涨 97%；保利地产 2017 年前三季度归母净利润同比上涨 16%；华夏幸福 2017 年前三季度归母净利润同比上涨 35%；荣盛发展 2017 年前三季度归母净利润同比上涨 28%等。

政策新闻： 北京统计局公布数据前三季度商品房销售面积同比降 49.2%；长沙住建委规定商品房销售摇号前 3 天须发公告；上交所表示保利租赁住房 REITs 推出对其他房企有借鉴作用；杭州首宗“只租不售”宅地 4.5亿成交，由杭州国资委旗下企业竞得；住建部联合央行银监会发文，严禁违规“首付贷”；天津房管局表示率先将住房租赁企业纳入备案管理范围；发改委、住建部部署开展商品房销售价格行为联合检查；东入局房产电商市场挑战与尝新。

行业数据： 上周 40 个重点城市新房合计成交 486 万平米，环比下降 2%；10 月截至上周累计日均成交 58 万平米，环比 9 上月下降 12.1%，较去年10 月下降 39.7%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化：-3.8%、 6.1%、 -13.9%，北上广深环比变化分别为： 34.6%、 -25.1%、 16.2%、-14.3%。 14 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 5.9 个月，环比上升 0.03 个月。前周 100 个重点城市土地合计成交规划建筑面积 2,691 万平米，环比上升 0.6%；年初至今累计成交 9.02 亿平米，同比上升 18.9%。