保利地产(600048)

前三季度业绩稳定增长： 公司 2017 前三季度实现营业收入 756 亿元，YOY-13.3%，录得净利润为 835 亿， YOY+16%， EPS 为 0.7 元，公司业绩略高于 H1,符合市场预期，分季度来看，公司 2017Q3 实现营业收入 211亿元， YOY-34%，实现净利润 26 亿元， YOY+22%。 公司前三季度营收增速衰退而净利润大幅增长主要是由于（ 1）报告期内公司结转的项目权益占比提升，少数股东权益率同比下降 11 个百分点至 18.6%。 (2)公司结转的高毛利率项目占比提升，综合毛利率提升 2.1 个百分点达 32.2%。（ 3）营改增税率计算口径变化，营业金税率同比下降 1.2 个百分点至 7.5%。从费用率上看，报告期内公司三项费用率同比上升 1 个百分点至 7.4%。

10 月销售略超预期，全年或将维持较高增速： 公司 2017 年 10 月实现签约面积 200.4 万平方米，实现签约金额 297 亿元，YOY 分别为+55%和+85%，MOM+29%和+35%，公司 10 月销售增速大幅回升，超出市场预期。 累计来看，公司 1-10 月共实现销售面积 1702 万平米，销售金额 2379 亿元， YOY分别为+30%和+37%，增速较 1-9 月分别扩大 3 和 5 个百分点， 。 公司 10月销售均价 14824 元/平， MOM+5%,1-10 月房屋销售均价为 13979 元/平，YOY+5.4%。 公司 10 月销售大增主要由于 9 月推盘量较少， 10 月集中释放，结合金九银十两个月来看，旺季销售增速保持稳定向上。 公司目前整体推盘节奏稳健，累计销售增速维持在较高水准，好于行业平均水准，且公司销售机构合理，销售均价保持稳定。 随着 9 月底部分热点二线城市出台了限售、限购的调控政同时策叠加资金面趋紧，我们预计行业和公司在未来两月销售增速将承压趋缓，但全年仍将维持较高速的增长。

土地拓展积极合理，储备充足： 公司 10 月新获取土地建筑面积 252 万平方(权益面积 179 万平方)，拿地金额 171 亿元，分别占当月销售比例为 126%和 58%； 公司 1-10 月累计新增土地面积 3200 万平方，较中报末1693 平万方增长 90%,为销售面积的 1.9 倍。公司目前共拥有在建和拟建项目面积超过 1.8 亿平方，待开发面积 8400 万平方，公司整体拿地节奏积极合理，土地储备充足，为未来可持续发展提供保障。

盈利预测与投资建议： 公司目前经营状况良好，销售和业绩均保持稳定增长。 同时公司 10 月底首发总规模 50 亿的 REITs 基金，打通了自持型项目的“融资” 新途径，为公司在万亿级长租市场中的拓展奠定基础，我们看好公司的长期发展，预计公司 2017， 2018 年净利润分别为 154.4亿元和 170 亿元，同比分别增长 24%和 10%，对应 EPS 分别为 1.30 元和1.44 元，对应目前 A 股 PE 分别为 8 倍和 7 倍， PB1.1 倍。 公司目前估值仍相对偏低，我们维持买入的投资建议。

风险提示： 房地产调控政策日益严格 信贷政策趋紧 销售增速趋缓