18 年地产行业的投资策略主题:低库存下的新常态

经过 15、 16、 17 年三年的住宅去库存(销售面积大于开工面积),目前全国中期企业库存下降至 30.7 亿平米,去化周期为 09 年以来最低水平,低库存带来稳定的销售去化率及较高的资产周转率,保证存货价值。

政策的新常态: 当前地产市场的政策思路是在为长效机制的建立争取时间, 18 年来自房价(保民生)和投资(保增长)两端的政策压力都不大,短期政策进一步收紧及转向的可能性都不大,行业系统性风险降低。

房企的新常态: 根据中指院数据, 房企 17 年集中度大幅提升, 15 强企业销售面积集中度提升至 17%,拿地面积集中度提升至 26%,三四线接近 30%。政府限制土地市场的无序竞争,地价水平回落增厚房企投资收益。

估值的新常态: 18 年是政策环境相对平稳且库存维持低位,行业系统性风险下降,对应 PE 将有所上升,尤其是龙头企业,估值水平应高于行业平均。行业的估值波动在本轮政策周期下行的过程中,将在较窄的空间内进行波动,企业自身的业绩增长会成为带动股价上升的核心要素。

周期位置判断基本面预测

回顾 08 年以来,行政政策经历了两轮周期,从放松到收紧一般持续时间在 5-6 年,预计 18 年全年将向量跌价稳过渡。基本面方面,预计全年销售面积同比下降 4 个百分点,成交金额水平与 17 年基本相同,增速低点大概率出现在 2 季度;供给端在 17 年的土地市场量价齐升的带动下,新开工及投资都将维持稳定增长,预计增速将分别为 7%和 5%。租赁用房预计全国未来 5 年施工投资总额在 6 千亿元左右,最激进的假设条件下,可以为18 年投资带来 1.64 个百分点的增量。

板块投资策略:关注长期机遇与短期修复

展望 2018 年,我们认为地产板块投资有两条主线,其一为短期具备估值优势的龙头及准龙头房企,存在估值修复的价值机遇,行业目前不存在系统性提升估值的强逻辑,但龙头公司的估值优势在过去两年并未充分体现,建议关注低估值品牌房企;第二为长效机制建立过程中盈利模式增强或因此受益的地产公司, 18 年“公募+ABS 型”REITs 的推出将带动一系列投资机会;此外租赁政策还将继续发酵,相关企业特别是地产服务商具备一定投资价值。推荐低估值具备较强业绩增长能力的【跨年度组合】,同时推出【 REITs 投资组合】及【租赁投资组合】。

风险提示

10 年期国债收益率水平显著提升,影响居民购房成本及开发商盈利水平;房产税的出台对地产开发企业的估值及盈利都会造成一定压制。