高拿地拉动新开工,开发投资韧性十足

2017 年龙头房企补库存意愿高涨, 6 月以来土地购置面积同比基本保持两位数增速。拿地热情逐渐传导至开工,使得 11 月新开工面积同比增长18.8%,对开发投资形成一定支撑。 2017 年 1-11 月, 全国房地产开发投资累计完成额为 10.04 万亿元,同比增长 7.5%,增速环比 1-10 月下滑 0.3个百分点;全国房地产开发企业土地购置面积为 2.22 亿平,同比增长16.3%,增速环比 1-10 月上升 3.4 个百分点;全国房屋新开工面积为 16.17亿平,同比增长 6.9%,增速环比 1-10 月上升 1.3 个百分点。

房企加紧销售回款叠加排位争夺,当月销售回归增长

11 月销售数据好于市场预期,我们判断主要原因是:第一,今年房企融资渠道受限,年末流动性进一步趋紧,迫使部分房企加速销售步伐快速回款;第二,房企销售排位争夺进入收官阶段,房企冲销售诉求较大。 2017 年1-11 月全国商品房销售面积为 14.66 亿平,同比增长 7.9%,增速环比 1-10月下滑 0.3 个百分点; 销售金额为 11.55 万亿元,同比增长 12.7%,增速环比 1-10 月上升 0.1 个百分点。 11 月全国商品房销售面积为 16314.00 万平,环比增长 14.5%,同比增长 5.3%;销售金额为 12491.00 亿元,环比增长 12.7%,同比增长 13.3%。

自筹资金增长,到位资金增速回升

2017 年 1-11 月房地产开发企业到位资金为 13.95 万亿元,同比增长 7.7%,增速环比 1-10 月上升 0.3 个百分点。其中,国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金占比分别为 16.2%、 0.1%、 33.0%、 50.7%。 11 月到位资金为 13548.08 亿元,环比增长 5.5%,同比增长 10.8%。

投资建议

展望 2018 年,我们认为“房住不炒”方针指引下,一二线城市限购政策难以放松; 而三四线城市棚改货币化补偿政策刺激效应衰减,叠加三四线部分城市房价领涨带来政策收紧预期,需求端未来难言乐观。我们维持年度策略的判断,中性假设下预计 2018 年销售面积下滑 6%、销售金额下滑4%,开发投资增速为 4%。投资标的方面,根据克而瑞最新公布的 11 月份房地产公司销售数据, TOP50 房企继续保持相对行业的增长优势,维持市占率提升的势头,并同时在利润率、运营效率以及负债水平上都有一定优势。建议关注其中万科、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、中南建设、阳光城等。

风险提示:( 1)若房价继续上行,行业可能面临政策调控加码风险;( 2)若美国税改带来经济超预期增长、后续美联储加息频率加快,美元走强下央行可能被动加息,行业面临资金面收紧风险