事项: 国家统计局公布 2017 年 1-11 月全国房地产开发投资和销售情况,1-11 月房地产开发投资额累计同比增长 7.5%; 商品房销售面积累计同比增长 7.9%,销售额累计同比增长 12.7%; 土地购置面积同比增长 16.3%。

平安观点:

多因素致投资增速小幅回落。 前 11 月房地产投资同比增长 7.5%,较前10 月回落 0.3 个百分点,其中 11 月单月投资同比增长 4.6%。从各细项来看,前 11 月新开工增速提升 1.3 个百分点至 6.9%,施工面积增速略微回升 0.2 个百分点至 3.1%,土地成交价款增速提升 3.7 个百分点至 47%, 在新开工、施工、土地成交价款累计增速全面回升背景下,投资增速依旧回落 0.3 个百分点,我们判断主要原因为: 1)华北、东北环保限产,原材料供应不足影响施工强度; 2)PPI 增速回落,建安上升对投资贡献逐步弱化,拖累单月投资表现。展望 2018 年,一方面土地购置费仍有望保持正增长;另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积,施工面积仍有望小幅增长,预计 2018 年投资同比增长 3%-5%。

新开工小幅回升, 房企补库存依旧积极。 1-11 月全国新开工同比增6.9%, 增速较 1-10 月上升 1.3 个百分点,为 7 月以来首次上升;其中11 月单月增速 18.8%,较 10 月上升 23.1 个百分点。 除低基数外,我们认为 11 月住建部全国范围查处捂盘惜售,亦是部分开发商加大推盘和开工的原因。 前 11 月土地购置面积同比增长 16.3%,较前 10 月提升 3.4 个百分点。政府加大供地、融资渠道收紧及竞拍门槛提升,土地市场有所降温,主流房企积极把握低点补库存机会,万科、保利、新城等房企前 11 月拿地销售比达 143%、 171%和 320%。

房企推盘意愿抬升, 带动销售企稳。 1-11 月全国商品房销售面积同比增长 7.9%,增速较 1-10 月下降 0.3 个百分点。其中 11 月单月销售同比上升 5.3%,较 10 月增速上升 11.3 个百分点,继 9 月、 10 月同比负增长后转正。 累计销售额增速更是较前 10 月回升 0.1 个百分点至12.6%。我们认为在住建部全国范围查处捂盘惜售、资金成本高企的背景下,加快推盘为当前房企面临的最佳选择。 11 月 28 城市新增供应环同比已分别上涨 35%和 1%,开发商推盘意愿已有所提升。预计年末及2018 年初,房企推盘仍将延续积极, 预计 2017、 2018 年全国商品房销售面积增速分别为增长 7.5%、下降 7%。

资金面依旧偏紧, 个贷同比降幅有所扩大。 1-11 月房企整体到位资金13.9 万亿,同比增长 7.7%,增速较 1-10 月提高 0.3 个百分点。 其中受按揭利率上行和年末额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降 1.6%,降幅较上月扩大 0.6 个百分点。根据测算 2018 年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若 2018 年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企,面临资金链风险。

投资建议: 站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会: 1)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企 2018 年 PE 普遍在 10 倍以下; 2)毛利率提升叠加预收充足, 2017-2018 年业绩超预期高增长概率大;3)拿地门槛提升叠加融资趋紧,为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面, 强调业绩为王, 建议关注: 1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地; 2)优质资源型成长个股天健、招商、城建; 3)业绩高成长个股新城、 华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。

风险提示: 销售及业绩不及预期风险。