投资要点

事件:今日人民日报发表财政部长肖捷署名文章《加快建立现代财政制度》,其中提及要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施,对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税;

第一,“旧文重发”、中央经济工作会议并未提及“房地产税”,市场不宜过度解读本文早在 11 月初出版的《党的十九大报告辅导读本》中就已刊登,主要探讨中国财税体制的整体改革,提出加快建立现代财政制度,主要内容为: 1、建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央及地方财政关系; 2、建立全面规范透明、标准科学、约束有力的预算制度,全面实施绩效管理; 3、深化税收体制改革,健全地方税体系。其中房地产税仅在第三部分的“着力完善直接税体系”中涉及,而在刚刚闭幕的 2018 年中央经济工作会议中,也并未提及房地产税,只有“分清中央和地方事权”的表述。这表明房地产税虽是财税改革的重要一环,但关键的第一步在于厘清中央和地方的财政关系、改善地方财权和事权不匹配的局面,从制度根源上解决地方财政收支不相称的问题,才能为房地产税的真正实施创造条件元

第二,房地产税实施是渐进式推进,短期影响有限根据肖部长的“立法先行、充分授权、分步推进”原则,我们认为房地产税实施不会一蹴而就,将是渐进式推进的过程,对行业短期影响有限。首先从房地产税立法程序来看,其立法工作一直稳步推进,但提速有限。自 2013 年十八届三中全会第一次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”到 2015 年被列入全国人大常委会 2015 年立法工作计划的”预备项目“,直至 2017 年 5 月才成为当年立法工作计划的“预备及研究论证项目”,整体进展较为缓慢。根据已经通过人大立法并实施的企业所得税和车船税两大税种的立法程序看,其从立法规划到通过分别耗时 12、 20 个月,因此,房地产税立法最快也要在 2019 年上半年或下半年才能通过。其次从充分授权的原则来看,在立法通过和中央授权的前提下,将由地方政府决定税收的具体细节,我们认为届时各地政府将因地制宜,其税制细则和实施节奏也各有不同;最后从分步推进的原则来看,房地产税的实施一定不是一刀切和一蹴而就的,可能采取先城市后村镇、先市民后农民等策略实施,从而实现平稳过度。

第三,行业不宜过度悲观,继续看多地产龙头我们认为房地产税短期难以真正实施,未来 2-3 年对房企经营不会造成实质性冲击。随着 2016-2017 年行业回暖期销售项目进入结算,明年地产龙头股业绩确定性较高、具备相对估值优势,叠加中长期集中度提升逻辑,我们继续看多地产龙头,推荐: 1、价值龙头:保利地产、万科; 2、成长标兵:新城控股、阳光城; 3、租赁 reits 标的:光大嘉宝等

风险提示事件: 流动性加速收紧、行业销售失速等 。