事件： 统计局发布 2017 年房地产投资和销售数据。 12 月单月住宅销售面积YoY+4.3%，比上月增速回升 0.2ct， 略超预期。 近期以兰州为代表的部分城市楼市调控政策出现微调， 有利于改善市场对未来家电行业增速的预期， 我们继续看好三四级市场消费升级加速带来的投资机会。

三四线城市住宅销售增速小幅回升： 根据统计局数据， 2017 年全国新建商品住宅销售面积 14.5 亿方， YoY+6.1%。其中 12 月单月新建商品住宅销售面积YoY+4.3%，较 11 月增速小幅回升 0.2pct，略超预期。 我们测算三四线城市增速12 月基本持平 11 月， 进入 2017Q4 后， 三四线楼市销售增速逐步回归常态， 但考虑到地产到家电的传导时间是滞后 4~5 个季度的，因此当前阶段， 我们认为在三四级市场业务占比高的家电企业会更为受益（ 参见《家电先生算账卷二|迟来的爱：地产对空调销售的影响有多大？》）。

地产政策微调，有利于改善市场对未来家电行业增速的预期： 根据兰州市住房保障和房产管理局官网信息， 1 月 5 日兰州对包括限购在内的多项本地房地产调控政策进行调整，主要内容包括：取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策；城关区、七里河区、安宁区范围内继续实行此前限购，但不需再提供社保和纳税证明；城关区、七里河区等区域内， 3 年内限售。 我们认为， 地产政策微调， 缓解市场对于未来家电销售增速下行的担忧， 利好家电行业估值的正向修正。

投资建议： 通常认为， 家电是房地产的后周期，尤其是厨电、 白电中的空调相对地产弹性较大， 对地产下行的担忧往往会反映在相关企业的估值上。 但家电作为耐用消费品，行业的发展稳定性较强，尤其是三四级市场，棚改的财富效应和新房交付后的装修周期，可望加速消费升级，板块依然存在投资机会。 建议投资者淡化地产周期本身对家电需求的影响，更值得关注消费升级趋势以及个股的成长逻辑。当前阶段， 我们重点推荐受益三四级市场消费升级加速的企业，包括浙江美大（集成灶兴起）、华帝股份（管理改善，定位升级）、美的集团（治理完善，并购 KUKA）、格力电器（空调龙头，自建渠道布局三四级市场）、 小天鹅 A（洗衣机升级换代，竞争格局优化）、青岛海尔（冰洗龙头，并购 GEA）、老板电器（高端厨电，渠道下沉）。

风险提示： 金融监管进一步收紧，楼市政策的不确定性，原材料价格大幅上涨。