招商蛇口(001979)

公司简介。 公司15年底吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的优势， 业务分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大板块。 上市以来经营业绩实现跨越增长，公司当前总资产达3317亿，业务覆盖50个城市，土储超3000万平方米。

上市以来业绩增长理想 超额兑现承若。 公司整合上市以来，业绩及销售均录得理想的增长。 17年实现签约销售面积同比增加20.98%；签约销售额同比增加52.54%。公司销售增长理想，领跑行业。 预测17年结算营收将达755亿；归母净利润达122亿，超额兑现上市时的业绩增长规划。

三大业务协同发展 增强公司竞争实力。 公司社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进，发挥不同阶段的经济效应。公司未来几年社区开发与运营业务占总营收比例仍持续维持高占比，但园区开发与运营、邮轮运营的比例则会持续明显的提升，贡献公司业绩，助力公司持续快速发展。

跟投及股权激励 提升公司活力及效率。 17年公司董事会通过《项目跟投管理制度》，当前正式实施项目跟投。结合前期实施的员工持股计划和股权激励计划，公司已形成了全面、立体的激励机制，激发团队活力和创造力。公司股权激励行权价格仅比当前股价折价约18%；员工持股计划成本与公司当前股价相当。公司股价具备持续向上动力。

总结与投资建议。 公司15年底吸收合并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的独特优势，形成三大业务板块互相协同发展格局。同时背靠大股东优质资源禀赋，在资源获取及资金成本上竞争优势凸显。公司在前海蛇口自贸区的土地及物业价值量大，价值重估将会提升公司价值。当前通过股权激励、员工持股及跟投等措施，提升活力及效率；公司持续快速发展值得期待。预测公司17年——18年EPS分别为1.55元和1.85元，对应当前股价估值分别为15.5倍和13倍，估值偏低，维持公司“推荐”投资评级。

风险提示。 房地产销售低于预期，政策风险