地产预期改善，看好细分龙头增长的持续性/确定性

情绪面，从 2017 年 11 月份以来，一二线城市销售企稳带动地产销售超预期，资金对家居板块的担忧有所释放。基本面来看，我们认为在集中度提升逻辑下，家居龙头企业业绩增长具备可持续性和确定性。 细分行业来看，我们判断，一线龙头企业将依托渠道和品牌效应持续提升市场份额，业绩增长具备可持续性；而在行业集中度低且尚没有形成绝对优势品牌的子行业，优势企业仍享有渠道红利，业绩增长具备确定性。

家居板块性行情同步于地产销售的景气度

复盘代表性家居企业历史股价和地产销售走势，我们发现，家居企业股价跟随地产走势，表现为地产景气周期中的估值和业绩双升（戴维斯双击）以及地产下行周期中的估值持续走低。以索菲亚为例， 2010、 2013、 2016年地产调控和利率上行周期中，在收入和业绩仍然维持较高增长的情况下，公司股价仍受地产下行周期带来的压估值影响；在地产销售面积见底并进入向上周期时，公司股价跟随着走出向上的趋势性行情。本轮房地产销售从 2017 年 9 月开始单月增速转负，家居板块三季度单季度收入和盈利增速环比均有所放缓，市场开始担心地产产业链高增长的可持续性。

地产销售增速有望持续恢复，短期压估值因素释放

2017 年 12 月全国商品房销售面积同比增长 6.1%，较 11 月（ +5.3%）提升 0.8 个百分点，对应 2017 全年商品房销售面积累计同比增长 7.7%。展望 2018 年，我们预计在一二线城市销售企稳、 低能级城市去库存延续以及棚改货币化进入第二个三年计划的多重因素支撑下，商品房销售面积增速有望超出市场此前的偏悲观预期（ -5%~0%），短期压制家居板块估值的因素有望释放。

内生增长具备可持续性，精装房+环保释放加速空间

内生增长角度，基于消费升级下订单量和客单价提升、二次装修平滑地产周期影响，我们认为家居龙头企业中长期业绩高增长仍具备支撑。此外，精装修交付以及环保要求趋严，龙头家居企业市占率有望加速提升，从而兑现到收入增长加速： 1）地产集中度提升趋势下，精装修交付比例有望加速提升，具备工程渠道优势以及资金实力的大企业有望受益工装放量带来的加速增长； 2）环保趋严背景下小企业和低端产品退出，龙头企业有望受益量/价的提升。

投资建议：工装放量和 C 端集中度提升两条主线布局细分龙头

选股方面，建议沿两条主线布局细分家居龙头： 1） 受益 B 端工程渠道放量，看好具备工装大客户渠道优势的家居品牌企业，推荐帝王洁具，建议关注欧派家居和志邦股份。 2） 消费升级的 C 端集中度提升逻辑下，龙头企业有望凭借渠道优势和品类拓展持续提升市场占有率，推荐顾家家居、喜临门和索菲亚，建议关注欧派家居和尚品宅配。

风险提示： 地产销售低于预期；工装业务不及预期。