行业点评

资本市场对于地产企业的业绩反应明显滞后， 1 月预期修复集中体现： 市场之前看错了地产周期， 尤其 16 年末基本看空 17 年楼市。 但是 17 年开始海外市场逐渐从空转多， 尤其认可到高增长的内房股三大龙头——碧桂园、 恒大、 融创。 实际上碧桂园 16 年已经实现了销售额的翻倍， 但是行情启动也是滞后到 17 年 3 月。 包括融创之前的估值也仅仅 5 倍， 但是土储规模和销售都已经有量级的增长。 而 17 年全年市场景气度高的情况在 A 股市场并没有体现， 一直到今年 1 月， 对于政策的稳定预期以及板块低估值高增长的确信， 集中实现了板块整体的估值修复。

销售情况是需要注意的风险点： 今年尤其是二阵营的房企大部分都提出较高增速的销售目标， 从货值上看， 虽然都能较好支撑销售规模， 但是今年调控并未放松， 资金通道监管继续收紧， 从楼市行情看， 依旧是小年。 这部分高增长预期个股， 1 月份涨幅明显， 但是是否能实现销售预期， 是估值是否能支撑的关键点。 1 月份乃至一季度的销售情况， 对于本轮行情是否持续， 会有较明显的影响。

板块行情逐渐过渡到精选个股： 本轮行情实际上是整体行业的预期估值修复， 本月的房地产申万指数和港股地产指数分别上涨 16.53%和 13.57%。从估值看， A 股地产股估值修复逐渐进入尾声， 内房股在估值修复上还存在一定空间。 此后热点会逐渐回复至基本面上， 优质个股才能跑赢板块。

投资建议

当前看， 板块整体修复空间有限， 未来将逐步过渡到精选个股。 龙头看好低估值龙头中国海外发展；第二梯队企业看好高增速的新城控股、 龙光地产、中国金茂。 继续推荐布局核心城市群、 引入合作开发的华夏幸福。

风险提示

房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行， 房地产销售不达预期： 利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划， 三四线市场大幅回落： 若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。