事件

1 月 31 日晚，中指研究院、亿翰智库和克而瑞都公布了 1 月份的房地产企业销售数据。

摘要

1 月份第三方销售数据准确度略有欠缺， 供参考： 不同第三方的销售数据有一些出入， 比如克而瑞金地的销售数据为 81 亿， 中指为 176 亿（最终向公司核实， 81 亿更为准确）。 另外从行业惯行操作看， 12 月份在销售目标达成时， 房企往往会压业绩，留至第二年结转。比较明显的如碧桂园，去年 12 月单月只放了 165 亿销售额，远远低于其去年月均水平和龙头平均水平。 而中国金茂 1 月份的数据大幅增长，主要因素是去年销售的写字楼 1 月份到账， 计算在 1 月销售额里，此部分约 130 亿，大幅增厚销售业绩。 综上， 1 月份的销售数据本身会存在一定的失真性，但可以作为一定的参考。

龙头壁垒明显， 二线房企增速强劲，行业排行又将刷新： 从量级看，龙头 1 月基本确定为超 600 亿的单月销售。 2017 年单月超 600 亿的情况只在万科出现过 2 次，恒大、碧桂园、融创分别出现 1 次。从 1 月的数据看，三大龙头今年的单月销售超 600 亿会更为频繁， 并有望出现历年的单月销售数据新高。 前三家的销售明显超越其他竞争对手， 壁垒较高。 但从销售增速看，今年二线房企高于一线。 TOP5 的销售增速在 53%， TOP30 的销售增速则达到 65%。 从销售目标看， TOP3 的公司都较为保守，但是二线房企， 大致在 50%-100%的销售增速区间。 中型企业都意识到规模为王， 今年二线房企的行业排名又会得到一轮刷新。

关注销售增速的持续性： 1 月份的销售数据整体表现亮眼，但是一方面有 12 月业绩转移的情况，另一方面有单月销售集中推盘的影响（ 例如泰禾去年年末获得预售证的项目 1 月集中去化）。 目前从政策看并未有明显的放松，国家依旧强调调控的持续性。 从货值看，大部分公司 18 年都有足够的货值支撑。 但是房地产企业今年的销售业绩是否能释放有两个问题需要解决： 1、一二线的货值是否能够及时推出，是否受到限价即预售证的影响；2、 是否能保证高去化率，当前需求端限购并未放开，三四线今年判断量会有所回落， 是否能维持 17 年的高去化。 今年的销售增速持续性，是板块整体估值修复能否持续的关键。

投资建议

我们维持行业“买入”评级。 18-19 年的业绩确定释放，政策已在底部只有边际改善的空间。 龙头的增速依旧有保证，在当前市场较为紧张的环境下，龙头的资金和资源优势更为明显， 销售的增长确定性强。 整体板块的持续度，很关键在于二线房企较高增速的销售目标是否能达成。 当前时间点， 二线公司推荐华夏幸福、新城控股， 18年销售增速确定性强。看好核心资产标的龙光地产、中国金茂。 龙头推荐中国海外发展，当前明显低估， 17 年整合期后， 18 年判断将会释放业绩。

风险提示

房地产税迅速出台，销售急速下滑：房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。

贷款利率上行， 房地产销售不达预期： 利率升高提高购房成本，挤出部分需求， 房地产销售达不到预期水平。

棚改货币化未完成计划， 三四线市场大幅回落： 若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。