事项

麦当劳为人熟知的形象有两个： 全球市值最大且极度标准化的连锁快餐公司，和熟谙金融杠杆手段， 以地产为主要收益来源的地产租赁公司。

本文通过对麦当劳报表的拆解和重组，将麦当劳的主营业务收入和营业成本拆分到“租金板块”、“自营板块”和“特许权使用费及首次加盟费板块”。其结果为，“租金板块”贡献了主营业务税前利润的 55%——也就是说，正如我们惯常所知，麦当劳的主要盈利来源确实是地产租金。

主要观点

1.“地产模式” 以餐饮为基础

有赖于麦当劳稳健的餐饮运营能力，麦当劳建立了美誉度高的品牌、规模巨大的资产体量。在具备了议价能力和盈利能力的基础上，麦当劳早年高杠杆介入地产， 得以通过长期租约或直接购买而取得优质地产，并吸引大批优质加盟商入驻该地产、贡献租金和其他加盟收入。

2.“地产模式”运营利润率高，占主营业务税前利润比重大

麦当劳的自营门店运营利润率高达 16%，在餐饮业中处于领先地位。作为对比，“地产模式”所带来的租金收入在扣除了租金开支、 SG&A 等费用之后，经营利润率高达 71%。同时，“地产模式”贡献了主营业务税前利润的 55%。

3． 报表重组和拆分

麦当劳的营业利润产生于三个板块，分别是地产/租金板块（ 承租-转租差价收入） 、 自营板块（快餐业务） 、特许权和加盟费板（商标和管理输出） 。 2017年， 在经营利润率方面， “租金板块” 达到 71%，“自营板块” 为 16%，“特许权使用费及首次加盟费” 为 45%； 主营业务税前利润为 83.90 亿美元，“租金板块”占比 55%，“自营板块”占比 24%，“特许权使用费及首次加盟费”占比 21%。

4.麦当劳出售中国区进一步彰显加盟战略

麦当劳中国区业务拥有 2700 多家门店， 根据新闻口径推算， 其中自营占比超过 65%， 与麦当劳“将自营比例降低到 10%以下”的目标不符。将中国区业务以 20.5 亿美元的对价出售后，中信持股 52%，凯雷资本持股28%，麦当劳集团持股 20%。未来中国区将按照合资企业的模式，向麦当劳缴纳特许权使用费和加盟费，其净利也将按比例计入麦当劳的投资损益中。

5.风险提示： 行业增速不及预期， 食品安全事故