招商蛇口(001979)

业绩维持较高增速，符合预期。公司2017年实现营收754.5亿，同比增速18.7%：归母净利润122.2亿元，同比增速27.5%：扣非后归母净利润118.6亿元，同比增速32.7%：加权平均ROE20.3%，同比提高1.3pct。

2018年销售目标1500亿，同比增速33%。公司2017年进入国内近50个城市，实现销售面积570万方，同比增速21%；销售金额1128亿元，同比增速53%；销售均价1.98万元／平米，同比增速26%。住宅去化率64.3%，2016年为57.8%。结算面积436万方，同比增速2%：结算金额689亿元，同比增速23%：结算均价1.58万元／平米，同比增速20.7%。预收账款550.6亿元，销售商品、提供劳务收到现金810.7亿元，回款与结算进度较快。

2017年公司积极进取，加大多元化拿地力度。公司通过招拍挂、合作开发、兼并收购等方式获取土储建面1023万方（同比增速46%），权益比例58%（同比下降3pct），新增土储大多位于一二线城市与城市国。公司成立了并购小组与央企资源整合小组，着重发力并购项目，2017年落地昆钢、天津汤臣、南通中外运等项目。截至2017午底，公司共计拥有约2300万方总土储，其中31%位于深圳，2018年可售货值约2650亿元，住宅占比73%。2018年是改革年，公司将进一步简政放权，激发员工积极性。2017年总部向各大区域下放权力，华东销售占比30%．首次超过深圳。2017年公司实施项目跟投制度，覆盖了五大区域17个城市，已落地跟投金额突破1亿元。2018年公司将进一步推进跟投计划2．O，扩大跟投范围。同时，公司将实现数字化运营，以提高规模扩大后的运营效率，下放投资决策权，精简总部职能。

2018年公司将关注周转，提速增效适度扩大规模。公司坚持快周转，将严控商办比例200~以下、自持比例8%以下，同时把握结构性机会，加大兼并收购、片区开发。公司计划2018年在建面积2600万方(+33%)，新开工1000万方(+21%)，竣工600万方(31%)，预计2018年公司已开工未竣工、已竣工未结算规模将达历史新高，可售与可结算资源充足。产业新域与长租公寓持续推进。公司在全国有十余个重点产业新城项目在推进中，于武汉、黄冈、通州台湖、深圳光明新区、苏州高新区、常熟、揭阳等地与政府、企业签约合作产业园区项目，利用招商局集团的资泺优势与行业龙头共建产业生态圈。长租公寓板块，公

司布局全国约60万平方，现有规模1.5万间，三年目标10万间。稳步加杠杆，融资成本处于低位。公司净负债率59.7%，同比增加40.5pct：有息负债率30.3%，同比增加24.1%，2018年计划控制在45%以内，仍具有加杠杆空间。公司综合融资成本4.8%，同比上升0.3pct，低于行业平均水平。

上调盈利预测，维持增持评级。公司在管理层面下放权力到区域公司、实行跟投与股权激励等计划，有效提高了公司的运营效率、土地获取与销售提速，预计公司将利用央企资源优势提高收购项目的比例，可售项目与去化率大幅提高，有力支撑公司长期业绩增速。因此上调盈利预测，维持增持评级。我们预计公司2018-20年归母净利润分别为158.3/199.7/251.6亿元，同比增速分别为29.g%/26.2%/26.0%，EPS分别为2.00/253/3.18元（原预计2018-19年归母净利润分别为133.4/162.7亿元，同比增速分别为18.g%/22.0%，EPS分别为1.69/2.06元，2020年盈利预测为新增）。