万科A(000002)

事项：

4月8日晚，万科公布公司3月销售数据，3月公司实现签约金额506.8亿元，同比下降20.4%；实现签约面积363.7万平方米，同比下降9.0%。1-3月，公司累计实现签约金额1,542.6亿元，同比增长2.7%；实现累计签约面积1,048.3万平方米，同比增长6.1%；1-3月，公司新增建面987.1万平方米，同比增长21.2%；总地价475.6亿元，同比增长9.6%。

主要观点

1、3月销售507亿、同比-20%，源于高基数和限签从严，预计Q2将改善3月公司实现签约金额506.8亿元，环比+42.4%、同比-20.4%；实现签约面积363.7万平米，环比+51.4%、同比-9%；销售均价13,935元/平，环比-6%、同比-12.5%；3月销售同比为负主要由于去年同期异常高基数（636亿，17年3月调控再次从严导致抢签约、单月销售居全年最高）以及限签从严（估算已认购未签约金额进一步提升至超600亿元），绝对值来看万科单月销售额仍居行业第二。而我们认为在目前预售证监管略有向松趋势以及Q2销售基数将大幅走低的情况下（公司月均销售额17Q2vs.Q1为423亿vs.501亿），公司Q2销售表现值得期待。1-3月公司累计实现签约金额1,542.6亿元，同比+2.7%，较1-2月降低16.9pct；累计实现签约面积1,048.3万平米，同比+6.1%；累计销售均价14,715元/平米，同比-3.2%。

2、3月拿地额/销售为27%、略有下降，Q1平仓拿地、相对地价有所下行3月公司在土地市场获取福州、佛山、苏州和成都等地合计13个项目以及8个物流项目，拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。3月公司新增建面240.7万平米，环比-49.7%、同比+35.2%；对应总地价136.2亿元，环比-27.6%、同比+10.0%，拿地金额占比销售金额达26.9%，略有下降；平均楼面价5,659元/平米，环比+44%，拿地均价占比当月销售均价40.6%，拿地成本控制平稳。1-3月，公司共新增规划面积987.1万平米，同比+21.2%；对应总地价475.6亿元，同比+9.6%，拿地额占比销售额达30.8%，较上年的64.5%下降33.7pct；平均楼面价4,818元/平米，同比-9.6%，拿地均价占比当年销售均价32.7%，相对地价有所下行；按照均价1.5万元/平估算得1-3月新增货值1,500亿，等同于同期销售额金额，属于平仓拿地。

3、投资建议：高基数下销售走弱，相对地价有所下行，重申“强烈推荐”万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去10年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科将依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司2018-20年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33元，现价对应18年PE为9.9倍，维持目标价45元，重申“强烈推荐”评级。

4、风险提示：房地产市场下行风险。