招商蛇口(001979)

事项：公司公布2018年一季度业绩预告，预计一季度归母净利润55-57亿，同比增长15g%~169%，对应EPS为0.70-0.72元。

平安观点：

结算增长叠加资产整体转让带动业绩高增。公司一季度归母净利润大幅增长主要因：1）双玺等高毛利率项目结算带动社区开发业务结转毛利同比增加约23亿元；2）资产整体转让收益同比增加约8亿元。考虑2017年末预收账款同比增长4.9%至550.6亿，为2017年实际营收的82.6%，加上2018年30.8%的竣工高增长计划，奠定2018年业绩高增长基础。

销售平稳增长，全年可售充足。公司一季度实现签约销售面积148.9万平，同比增加8 .4%；签约销售金额313.1亿元，同比增加18.1%：销售均价21 028元／平米，较201 7年全年均价增长6.3%。公司全年货值2650亿（新增2090亿），其中一季度新增占比仅13%，随着二季度推盘高峰来临，预计销售增速将逐步回升。公司2018年目标1500亿，同比增长33%，考虑充足货量，超额完成目标概率大（仅需57%去化率）。

拿地积极，扩规模意图明显。公司贯彻投资聚焦一二线核心城市，重点拓展战略重镇的土地储备，一季度在杭州、天津、佛山等地新增建面361万平，同比增长211%，远超同期销售。总地价294亿，占同期销售金额比重94%；平均地价8147元／平米．，仅为同期销售均价的38.7%；权益建面210万平，权益占比58%。公司目前总土储超2500万平，近60%位于长三角、珠三角及京津冀三大都市圈，优质土储保障销售有质量增长。

投资建议：维持业绩预测，预计2018-2019年EPS分别为2.0元和2.57元，当前股价对应PE分别为11.2倍和8.7倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源，短期深圳大量地产优质资源集中释放，奠定业绩增长基础，中长期园区开发及邮轮业务值得期待，且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风，维持“强烈推荐”评级。

风险提示：1）目前按揭利率连续14个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现；2）公司规模化与融资能力需匹配。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司融资也面临较大压力。而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加；3）产业新城建设开发进度存在不确定性。产业新城资源的获取不会一蹴而就，涉及的规模大，合作方式复杂，需有一定的谈判周期，项目开发建设的时间存在不确定性。