荣盛发展(002146)

业绩高增长， 略超预期。 公司 2017 年实现营业收入 387.0 亿元，同比增速 26.4%，归母净利润 57.6 亿元， 同比增速 38.9%。归母净利率 14.9%，同比增加 1.4pct；加权 ROE22.4%，同比增加 3.7pct，主要系盈利能力与杠杆率提高所致。

销售规模创新高，销售均价首次突破 1 万元/平米。 受京津冀调控影响， 公司商品房销售面积较低为 635.6 万方（ +5.6%）， 销售金额 679.3 亿元（ +32.6%） ，销售均价 1.07 万元/平米（ +25.6%），布局区域土储大幅升值。公司销售额权益占比较高约为 95%，现金回款率达 90%，同比下降 5pct， 权益比例与回款率均高于行业平均水平。

业绩锁定性强， 预计 2018 年竣工面积与结算均价再上台阶。 公司 2017 年竣工面积 369 万方，同比下降 31%， 2018 年计划完成竣工面积 692 万方，同比增速 88%，预计结算面积将同步提速。 2017 年公司结算均价为 7575 元/平米， 为销售均价的 71%，预计未来 3 年结算均价提升空间较大。 公司预收账款为 670.0 亿元，为结算金额的 1.9 倍，业绩保障性充足。

土地储备 3495 万方（ 30%位于京津冀） ，可满足未来三年新开工需求。 公司拿地力度远高于行业均值， 2017 年新增土储权益建面 1109 万方，为销售面积的 1.7 倍，平均楼面价仅2051 元/平米，盈利能力有所保障。公司 2017 年新开工面积 882 万方（ +46%）， 2018 年计划新开工 971 万方（ +10%） ，从库存看 2018 年已开工未售面积较高。同时受京津冀调控政策影响， 2017 年去化率下降，预计为底部。因此我们认为 2018 年公司在推盘量与去化率两端均存在边际改善，预计销售面积实现逾 30%增速，公司 2018 年销售目标 880 亿元，目标的实现需重点关注销售均价的变化。

公司秉持高杠杆经营战略，经营现金流首次由负转正。 2017 年公司资产负债率 84.7%（ +2.0pct），净负债率 125%（ -3pct），高于行业平均水平。 经营活动产生的现金流净额为 22.7 亿元，前期-36.9 亿元，公司全年现金及等价物净增加 47.9 亿元。公司全年新增信贷融资额 471 亿元，综合融资成本 6.5%，其中银行贷款占比 44%。

多板块共同推进，取得阶段性成果。荣盛康旅初步形成国际度假区业态模式，全年签约 47.6亿元， 回款 37.7 亿元；荣盛兴城新签订 5 份产业园区开发协议，实现园区土地平整收入18.7 亿元；金融板块，振兴银行开业运营，泰发基金累计资管规模达 286 亿，新增 72 亿。 维持增持评级， 上调盈利预测。 公司深耕城市圈三四线城市，销售均价显著上升，考虑到2018 年京津冀调控存在边际放松， 公司可售货值充足、销售去化有所改善，维持增持评级。叠加公司计划竣工面积增速达 88%，业绩结算步入集中期，因此上调盈利预测。 预计公司2018-20 年归母净利润 74.6/95.5/122.8 亿元，同比增速 30%/28%/29%，对应 EPS 分别为1.72/2.20/2.82 元（原预计公司 2018-19 年归母净利润 62.3/70.6 亿元， 2020 年盈利预测为新增） 。