万科A(000002)

事项：

5 月 4 日晚，万科公布公司 4 月销售数据，4 月公司实现签约金额 418.9亿元，同比持平；实现签约面积 257.6 万平方米，同比下降 11.1%。1-4月，公司累计实现签约金额 1,961.5 亿元，同比增长 2.1%；实现累计签约面积 1,305.9 万平方米，同比增长 2.2%；1- 4 月，公司新增建面 1,368.6万平方米，同比增长 33%；总地价 664.6 亿元，同比增长 21.3%。

主要观点

1、4 月销售 420 亿、同比持平，因推盘少和限签从严，已认购未签再上升

4 月公司实现签约金额 418.9 亿元，环比下降 17.3% 、同比持平；实现签约面积 257.6 万平方米，环比下降 29.2% 、同比下降 11.1% ；销售均价 16,262元/平，环比增长 16.7% 、同比增长 12.5% 。4 月销售同比持平主要由于推盘低于预期与限签从严，并估算已认购未签约金额进一步提升至 700 亿元上下，从绝对值来看万科单月销售额仍居行业第三。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及 5 、 6 月份销售基数将大幅走低的情况下（公司月均销售额 17 Q2vs.Q1 为 4 23 亿 v s.501 亿），公司 5- 6 月销售表现值得期待。1- 4 月公司累计实现签约金额 1,961.5 亿元，同比增长 2.1% ，较 1- 3月降低 0.6pct ；累计实现签约面积 1,305.9 万平方米，同比增长 2.2% ；累计销售均价 15,020 元/平方米，同比下降 0.1% 。

2、4 月拿地更趋积极，单月拿地额/ 销售额为 45%，并且拿地价格继续下行

4 月公司在土地市场获取佛山、上海、南通和宁波等地合计 22 个项目以及6 个物流项目，拿地区域主要集中于二线及长三角、珠三角周边城市。4月公司新增建面 381.5 万平方米，环比增长 58.5% 、同比增长 77.3% ；对应总地价 189 亿元，环比增长 38.7% 、同比增长 65.8% ；拿地金额占比销售金额达 45.1% ，环比增长 0.7% ，较上年 64.5% 下降 19.4pct ；平均楼面价 4,953元/ 平米，环比下降 12.5% 、同比下降 6.5% ，拿地均价占比当月销售均价30.5% ，环比下降 0.3% ，较上年 45.2% 下降 14.7pct 。1- 4 月，公司共新增规划面积 1,368.6 万平方米，同比增长 33% ；对应总地价 664.6 亿元，同比增长21.3% ；拿地额占比销售额达 33.9% ，较上年 64.5% 下降 30.6pct；平均楼面价4,856 元/平米，同比下降 8.8% ，拿地均价占比当年销售均价 32.3% 。4 月公司开始积极拿地，并且相对地价继续下行；按照均价 1.5 万元/平估算得 1- 4月新增货值 2,050 亿，略高于同期销售金额。

3、投资建议：销售同比持平，拿地积极、成本继续下行，维持“强烈推荐”

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式、推出事业合伙人+跟投机制以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+ 销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2018- 20 年每股收益预测分别为3.31、4.21、5.33 元，现价对应 18 年 PE 为 8.1 倍，维持目标价 45 元，维持“强烈推荐”评级。

4、风险提示：房地产市场下行风险。