核心观点：市场资金面持续不宽裕，尽管房地产金融板块估值接近历史低位，但估值提升压力尚未缓解，尚需时间。好的方面是，MSCI明晟指数6月将正式纳入中国A股，对中国A股资产配置开始，被纳入公司值得关注。年中，港珠澳大桥通车以及粤港澳大湾区规划有望落，关注相关受益公司。

投资要点：

板块行情：4月30日至5月4日申万房地产指数、银行指数、非银指数分别下跌0.14%、下跌1.32%、上涨1.03%，在申万28个子行业中分别排第18位、第28位、第12位。

楼市成交：4月28日-5月4日一手房环比-7%(一线-14%、二线-10%、三四线+6%)：同比-14%（一线-23%、二线-18%、三四线+5%）：二手房环比-17%（一线-10%、二线-l9%、三四线-24%）；同比-10%（一线+16%、二线-20%、三四线+7%）。

房地产行业信息：1、【房企销售数据：4月单月销售缩量，政府限价放盘房企以价换量】行业门槛进一步提升。4月单月销售额、销售面积、销售均价环比均下降，主要由部分城市房企选择以价换量与政府限价放盘共同作用。2、【上市房企年报季报：龙头业绩持续高增长】17年业绩增幅收窄，18年一季度回升，龙头业绩释放仍领先行业平均水平，优质信贷资源进一步向龙头房企集中。3、【住房租赁证券化：供给端政策放开阀门，需求端仍待回报率提升】《通知》的出台在供给端放开政策阀门，考虑当前投资回报率普遍偏低，对应资产证券化产品收益率难符合资产证券化预期，市场接受度有限。4、【房地产税：人大“预备审议”，草案仍在打磨，审议周期偏长】预计当前国内外经济形势房地产税立法时间拉长。5、【各地差异化调控，部分城市政策边际放松】需求端调控有紧有松，坚持“差别化分类调控”，政策性改善。

房地产行业投资逻辑及推荐：作为经济稳定的基石，部分城市房地产调控政策边际改善。经济“以稳为主”，维稳信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，消除风险隐患。摩擦短期难见缓解，出口下滑背景，内需支持经济发展尤为关键。房地产作为经济稳定器的重要性，在部分城市的房地产政策调控边际改善中已显现。当前板块估值接近历史低位，优质成长公司估值修复等待机会。重点关注：招商、华夏、保利、万科、荣盛、新城等。同时关注纳入MSCl明晟指数股，以及“京津冀、港珠澳大桥及湾区“相关受益公司。

风险提示：经济金融发展低于预期，消费力不足、房企销售低于预期等。

金融行业信息：1、【证监会：就CDR公布征求意见稿】公布节奏略超预期，体现监管层推动红筹公司回A的决心。2、【资管新规正式稿：过渡期延长至2020年底，稳定金融市场】部分限制条件略有放松，整体好于预期。过渡期延长一年半至2020年底等边际放松，维稳金融市场。3、【银行业：17年报、18-季报增幅符合预期】上市银行17年及18年一季度业绩增速较16年持续扩大，银行间仍存较大分化城商行、农商行增幅居前，考虑拨备前利润总额增速，仅国有行拨备前利润总额增速高于同期归母净利润增速。4、【证券业：17年报、18-季报如期回落】17年市场日均交易额回落、IPO发行处历史高位、再融资与债券承销大幅收缩，资管规模六年来首度回落，通道业务压缩、主动管理占比提升，自营取代经纪业务成为券商收入第一大来源；18年一季度交易额同比回升，IPO审核趋严、再融资规模继续收缩、债券承销企稳，自营投资收益率降幅较大，经纪占比回升，投行、自营占比下滑，资管构性调整将更明显，主动管理型资管规模占比有望增长。5、【证监会：放开证券公司外资比例】提前发布《办法》超预期，放开外资持股比例以及放开合资券商业务范围，国内证券市场将在经纪、资管等业务面临更加国际化的竞争。

金融行业投资逻辑及推荐：中国金融业加速对外开放，行业竞争加剧，相对而言龙头综合业务能力强，有望在竞争中发展。资管新规刚落地，给予近3年的过度期，期间，金融业将处于资产不断优化的过程。尽管大金融板块估值接近历史低位，但短期内经营业绩回升的外部环境相对较弱。可喜的是，MSCI明晟指数6月份正式运行，相关指数股有望持续获得资金青睐。战略性看好存款竞争力强的大行、科技保险以及综合性大券商。短期不建议追高，逢低底仓长期战略性配置招行、工行、建行、平安银行；科技保险中国平安；在相关业务领域具备先发优势的低估值龙头券商中信、广发、招商等以及零售科技证券东方财富等。

风险提示：资管新规执行中资金紧张，利率和不良率上升等风险，经济超预期走弱。