事件： 统计局发布 18 年 4 月房地产行业数据， 1-4 月份， 全国房地产开发投资 30592亿元，同比名义增长 10.3%；商品房销售面积 42192 万㎡，同比增长 1.3%；商品房销售额 36222 亿元，增长 9.0%。

投资累计增速维持近 3 年高位，东北地区投资增长明显

1-4 月全国房地产开发投资 30592 亿元，同比名义增长 10.3%， 增速回落 0.1 个百分点，单月开发投资额同比增长 10.2%。 投资持续超预期，累计增速维持在近 3 年来高位，或主要来自于新开工、 施工面积增长以及地价上涨。 区域方面，东部和中部维持较高投资增速；东北地区增长明显，近几年地区去库存后，房地产市场相对健康，成交量价的增长吸引了房企投资的增加。

新开工增速回落，土地购置面积减少，累计成交土地均价仍上涨

1-4 月房屋施工面积 664410 万㎡，同比增长 1.6%， 18 年以来基本稳定在这一水平；新开工面积 51779 万㎡，增长 7.3%， 增速有所回落，单月新开工增速回落至 2.9%。1-4 月份房地产开发企业土地购置面积 5412 万㎡，同比下降 2.1%， 1-3 月份为增长0.5%； 4 月单月土地购置面积同比下降 7.8%， 成交价款 2391 亿元，增长 13.6%， 增速回落，由于地价的普涨及东部等地价相对较高区域投资增加，全国累计成交土地均价同比上涨 10%， 同时新开工、 施工面积增长对投资形成一定支撑。

单月销售面积负增长，销售增速全面下降

商品房销售增速持续回落，1-4 月全国商品房销售面积 42192 万㎡，同比增长 1.3%，增速回落 2.3 个百分点，单月销售面积同比增速-4.1%， 16 年以来仅 3 个月单月销售面积负增长，分别是大面积区域调控升级的 17 年 9 月、 10 月以及 18 年 4 月；商品房销售额 36222 亿元，增长 9.0%， 增速回落 1.4 个百分点，单月销售额增速 5.8%。全国各区域销售全面增速下降，3 月底及 4 月，新增多个调控升级城市，对此前销售增速较快区域造成一定影响，如：海南全岛限购、 东北二线城市全体限购或限售、青岛限售升级，但价格仍然保持上涨趋势。 分区域看，东部区域销售面积下降，其他区域销售增速均有下降，其中，东北地区增速下降最快，达到近一年来销售增速最低点，预计下月调控对销售的影响还将持续。

资金来源单月增速首次转负，个人按揭增速或将触底

1-4 月，房地产开发企业到位资金 48192 亿元，同比增长 2.1%， 增速回落 1 个百分点，单月增速-1.2%， 两年来首次转负。 其中，国内贷款 8637 亿元，下降 1.6%； 利用外资 17 亿元，下降 77.6%； 定金及预收款 14987 亿元，增长 8.3%； 个人按揭贷款7148 亿元，下降 6.7%。 房企资金来源增速持续回落，主要受销售额增速回落影响，自 17 年 10 月以来，个人按揭贷款持续负增长，显示了居民杠杆持续下降，目前个人按揭增速有触底趋势。

投资建议

1-4 月地产行业投资增速保持较高水平，地价持续上涨为主因，我们预计下半年投资增速将下行；四月销售增速下降，但价格仍然保持上涨趋势。房企资金受房屋预售款增速降低影响持续回落， 4 月单月增速首次转负，但我们预计随着降准的继续以及投资增速的高位回落预期，行业流动性和政策将迎来边际改善预期，同时在资金面偏紧的市场环境中，拥有较强融资能力的龙头房企的竞争优势将愈加凸显。长期来看，在行业集中度快速提升的大背景下，我们依旧坚定看好优质地产公司和板块的投资价值，首推龙头：招商蛇口、保利地产、万科 A、融创中国、金地集团；同时看好集中度提升速度远快于龙头（两倍以上）的二线品种：新城控股、阳光城、广宇发展、绿地控股、北京城建等。

风险提示： 地产销售低于预期、 利率上行风险、 金融降杠杆超预期。