华夏幸福(600340)

华夏幸福： 领先的产业新城运营商

华夏幸福依托 PPP 模式， 成为持续领先的产业新城运营商。 华夏幸福 1998年创立于河北廊坊，逐步由传统开发商转型为产业新城运营商。公司采用政府和社会资本合作的“ PPP”模式，打造“ 产业新城”和“产业小镇”两大核心产品， 近年来取得高速发展， 2017 年实现销售额约 1522 亿元，排名稳居行业 TOP10。华夏幸福的 ROE 长期处于行业领先水平， 产业新城业务带来的高利润率是其核心优势。

合作共赢，固安园区成就标杆

固安区域作为公司打造的标杆园区，在推动当地经济发展的同时，也为公司业绩增长持续贡献动力。 固安工业园区是华夏幸福产业新城模式的典范，固安县此前是典型的农业县，在固安园区开发的推动下，经济和税收得到大幅提升， GDP 从 2005 年约 28.9 亿元提升至 2016 年约 207.1 亿元，地方公共财政收入相应从约 7400 万元提升至约 44.8 亿元。 另一方面，固安园区开发也为华夏幸福业绩增长持续贡献动力。

全面开放合作，园区拓展迅速

园区拓展迅速， 2018 年公司开始聚焦全面开放合作。 固安模式大获成功，公司在深耕巩固京津冀城市群的基础上， 围绕国家战略积极布局国家级城市群及优势区域，包括长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。 公司近年来加快园区拓展， 2017 年新拓展园区 21 座， 业绩表现受其推动迅速增长，近五年销售额和归母净利润复合增长率分别达到约48%和 38%。 2018 年公司提出聚焦全面开放合作，目前在产业新城方面拟与合作方成立两期产业新城基金（规模分别为 75.01 亿元和 40.01 亿元），在住宅业务方面已与旭辉组成联合体竞得嘉善区域的地产项目。未来随着全面合作开放策略进一步开展，公司与合作方更为广泛的合作或将陆续落地。

投资建议：高成长低估值，维持“买入”评级

高成长低估值，聚焦全面开放合作打开新一轮成长空间。 华夏幸福销售表现良好， 2017 年末预收账款达到约 1325 亿元， 营收增长具备保障， 业绩有望保持高增速。我们预计公司 2018 年和 2019 年 EPS 分别为 4.07 和 5.12 元，对应当前股价 PE 分别为 7.05 和 5.60 倍，维持“买入”评级。

风险提示： 1. 流动性环境或收紧，影响商品房销售去化率；2. 房地产业务所在区域调控政策或收紧。