行业策略：

（ 1） 我们在过去两周组织了两个较大的区域调研， 北京及周边地区调研和大湾区调研， 后面两周我们还会去厦门福州等地调研。 调研下来的整体感觉就是区域分化明显，这或跟因城施策的调控主基调有关， 不同城市的调控政策及其严厉程度是有较明显区别， 近日住建部也发文重申了房地产调控目标不动摇。 区域分化明显这种特点在国开行的数据上也是可以看到， 三四线的货币化补贴仍在继续， 且棚改一季度总量好于预期， 但从去年开始， 政府更加强调因城施策， 三四线的货币化补贴范围理论上在缩小，因此， 我们判断， 三四线销量的分化一定是在加大的

（ 2） 从一些我们能观察到的样本看， 一线城市销量同比已见底回升， 具体看， 除广州外， 北/上/深 在前面几个月都已经出现了量价同步回升的现象；而一线整体房价同比受广州影响还在补跌， 我们预计往后走， 也会出现改善。 总结说来， 就是一线城市现在已经出现了量价回升， 二线和部分三四线城市分化在加大， 这体现在全局销售数据上就是4月出现了一个超预期的回落。 我们认为4月销售单月同比超预期回落应该往好处解读， 因为市场之前一直担忧三四线城市因棚改的支撑以及市场本身滞后一二线的因素， 调整会相对平缓， 从而导致全局销售数据下来会很缓慢， 也即销售同比底部会比较平， 甚至推迟， 这也导致前期地产股机会一直是一种比较痛苦和折磨状态， 就是没有以往那种政策博弈发令枪， 然后持续基本面向上接力的流畅。 但我们觉得4月份数据出来之后， 往后两个月， 将逐步打消市场对于行业底部推迟的担忧

（ 3） 维持全国销量同比底部在今年年中左右的判断， 我们认为销售分化这种特点在未来半年还会延续。 就是说一二线城市销量同比会先一步见底回升， 三四线城市未来半年会继续调整然后驻底。 而绝大多数地产公司的项目和储备主要也是在往一二线收拢和回归， 所以地产股的机会已经来临

再次强调， 房地产股的超额收益机会是出现在销售的底部左侧一到两个季度， 往右走大致4个季度结束。 在这种背景下， 我们觉得今年1月份那波机会实际上就是对大家对政策底的首次博弈， 但是因为这一次的政策调控比以往更紧， 且还有一个长效机制的预期， 所以导致后面房地产股出现一个过山车的行情。 目前板块超收益在应该还在前八左右这样的位置， 我们认为后面房地产超额收益可能会持续有一些好转， 而一些价格便宜的地产股已经出现进场的机会

我们认为大家要回归真正的底层框架， 从利率波动背后的框架来分析地产。 我们看到市场利率实际上已经改善了两个多月， 这就是一个信号， 这个信号在过去的政策底和基本面底之间也都会出现， 所以我觉得投资者应该更多的关注市场利率的改善， 利率的改善才是判断地产股真正的底层逻辑， 我们认为未来的地产板块具备超额收益的概率很大