万科A(000002)

事件：6 月4 日，公司公告18 年5 月份销售数据，5 月份公司实现合同销售面积279.7万方，同比增长15.58%，合同销售金额428.8 亿元，同比增长19.48%；1-5 月份公司累计实现销售面积1585.6 万方，同比增长4.32%，累计合同销售金额2390.3 亿元，同比增长4.81%。

销售红5 月，持续保持行业龙头优势：1）销售红5 月：18 年5 月，公司实现合同销售面积279.7 万方，同比增长15.58%，环比增长8.58%；合同销售金额428.8 亿元，同比增长19.48%，环比增长2.36%；销售均价15330.71 元/平米，同比增长3.37%%，环比下降5.72%；2）前5 月销售量价微增：18 年1-5 月份公司累计实现销售面积1585.6 万方，同比增长4.32%，累计合同销售金额2390.3 亿元，同比增长4.81%；累计销售均价15075.05元/平米，同比微涨0.48pct。3）位居行业TOP3：根据克而瑞数据统计，18 年1-5 月，公司累计销售面积及销售金额位于行业TOP3，保持稳定；第一梯队（TOP3 房企）与第二梯队（第二梯队排头保利地产）差距在840 多亿元左右。4）政策边际改善预期下，整体销售可期：1-5 月份销售微增主要源于政策从严，公司根据市场节奏制定推盘，按照以往的经验测算，下半年一般推盘力度会加大。目前整体环境的大幅放松不大可能实现，但我们认为短期内预售证等的边际放松可期，公司有望把握住推盘节奏，销售增速仍可期待。

拿地额/销售额34.29%，拿地相对平稳：公司18 年5 月新增土地项目21 个，其中4 个为物流地产项目；新增土地净占地面积162.30 万方，计容建筑面积322.40 万方，较上年同期分别增长71.02%、74.93%。5 月新增土地总地价212.25 亿元，同比增长66.35%；新增权益地价147.05 亿元，同比增长78.22%；其中，权益拿地额/销售额占比为34.29%，拿地相对平稳。从拿地均价来看，5 新增土地楼面价6583.37 元/平米，考虑新增土地项目基本位于重庆、成都等核心城市或强三线城市，拿地成本总体可控。17 个项目中，100%持有项目仅4 个，其余均为合作项目，所持比例在8%-63%之间不等。按照目前销售均价15075.05 元/平米的价格计算，5 月新增货值486 亿元，1-5 月新增货值2467.56 亿元；分别与5 月销售额、1-5 月累计销售额接近。

投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18 年业绩继续稳步增长；预计公司18-20 年公司EPS 为2.88、3.15、3.58，维持“买入-A”评级，6 个月目标价39 元。

风险提示：房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期