美国经历了多次税改，个人所得税是联邦财政收入的主要来源。1986 年，美国确立了以综合所得税制征收下的个人所得税，中间也经历了多届政府的改革变化。总体趋势是纳税范围扩大、税率不断降低、宽免项目不断增加， 税收收入占财政收入的比重不断上升，目前个人所得税已经成为联邦财政收入主要来源。

房贷利息抵税政策是美国住房政策的重要组成部分，租金收入产生的费用也可用于个税抵扣。 房贷利息抵税政策在美国已经有将近 100 年的历史， 可以抵税的房贷利息必须是由主要居所和第二居所产生的。 房主对自有房屋进行出租而获得的租金收入需按照相应税率进行纳税，但在缴纳租金收入税款时， 因出租产生的费用可以抵扣租金，租金净收入按累计税率纳税。

德国个税制度严格、税卡细致， 实现了税收负担在全体纳税人之间的公平分配，使所有的纳税人按照其实质纳税能力负担其应缴纳的税收额度。 德国是高税收国家，其税收制度复杂、周密。个人所得税是德国最重要的所得税种之一，它坚持量能课税负担原则，对纳税人不同来源的收入实行综合计算征收，同时对不同性质的收入实行区别对待的原则，对所列举的特定收入项目按照特定方法和税率征收。

德国用于出租或经营房屋的贷款利息可抵扣部分个税。 德国的房地产相关法律十分严格， 因此房东和租客都能受到法律的保护。在德国，如果贷款是用于私人用途的，就不能抵税，例如购置自住房或私家车的利息。 但如果申请房贷以后购买的房子是用来出租或经营用的，那么贷款的利息就可以作为成本抵税。

中国的个税改革有助于调节收入分配，对中低收入人群的利好幅度最大。 本次个人所得税法修正案草案除了提高起征点这一常规动作以及之外， 提出部分综合征收，并且首次增加医疗、教育、 住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。这是考虑了居民家庭在维持正常生活所需和住房负担的前提下调节收入分配。根据我们的测算，得出结论： 1） 低收入人群在房贷利息抵扣后个税减少幅度最大，高收入人群在同等贷款额度的情况下，个税减少的比例相对较少。 2）我们认为房贷利息的抵扣有较大概率是存在抵扣上限的，且不同地区的上限可能不同。房贷利息抵扣的限额越高，实际减税幅度约大。 3）在同等收入下，贷款额度越高、贷款周期越长，个税减少比例越多，房贷利息抵税的影响越明显。

投资建议

我们认为此次个税改革的意义重大， 较以往的改革不同，提出了更为复杂但更加合理的方案，充分考虑了居民家庭的实际负担。我们认为，此次增加住房贷款利息和租金抵扣这一项是对房地产市场的利好， 在存量和增量上都缓解了刚需购房人的压力，在一定程度上，可能会提升房地产销售。 在此基础上，我们看好两条主线， 1）在全国布局的规模型房企，这些房企针对的客群有很大一部分是刚需购房人，推荐保利地产、万科、招商蛇口。 2）二三线布局较多的房企，此次个税改革对中低收入群体的利好较大，我们认为二三线城市的购房人受益最大，推荐新城控股、阳光城。

风险提示

个税实施细则调整， 个税立法流程时间不确定。