万科A(000002)

事件：8 月5 日，公司公告18 年7 月份销售数据，7 月份公司实现合同销售面积306.80 万方，同比增长23.16%，合同销售金额451.40 亿元，同比增长26.94%；1-7月份公司累计实现销售面积2342.3 万方，同比增长10.62%，累计合同销售金额3498亿元，同比增长11.85%。

销售稳定增长：1）7 月销售同比增长超两成，较6 月增速收窄近6pct：18 年7 月，公司实现合同销售面积306.80 万方，同比增长23.16%，环比下降31.81%；实现合同销售金额451.40 亿元，同比增长26.94%，环比下降31.22%；销售均价14713.17 元/平米，同比增长3.07%，环比增长0.86%（较上月提升125.48 元/平米）；2）前7 月销售量价齐增：18 年1-7 月份公司累计实现销售面积2342.3 万方，同比增长10.62%（前值+8.94%），累计合同销售金额3498 亿元，同比增长11.85%（前值+9.91%）；累计销售均价14934.04 元/平米，同比微涨1.12pct（前值+0.89pct）；累计销售均价高于7 月单月均价220.87 元/平米（幅度为1.59pct）。

7 月拿地额/销售额56.35%，新增项目平均权益比例51.34%：公司18 年7 月新增土地项目41 个，其中8 个为物流地产项目，33 个项目为新增土地项目；物流地产项目总计增加占地面积49.7 万方，权益建筑面积35.78 万方。新增土地项目中，土地净占地面积402.3 万方，计容建筑面积848.4 万方，较上年同期分别增长1.31%、31.96%，权益建筑面积435.6 万方，权益建筑面积/计容建筑面积比例达51.34%，即若以权益建筑面积/计容建筑面积计算平均权益比例，7 月新增项目中公司平均权益比例为51.34%；从18 年1-7 月公布的数据看，1-7 月累计权益拿地额/1-7 月总土地价款比例为52.32%（前值60.74%）。50%以上权益的项目（含50%）：50%以下权益的项目为6/5；100%权益的项目：非100%权益的项目为7/26。7 月新增土地总地价534.64 亿元，同比增长110.69%；新增权益地价254.38 亿元，同比增长17.62%；其中，权益拿地额/7 月销售额占比为56.35%（前值33.76%），拿地力度较6 月有所提升。从拿地均价来看，7 月新增土地楼面价6301.72 元/平米（同比+59.66%），权益楼面价5839.76 元/平米。从新增项目的地区分布来看，新增土地项目核心为长三角区域，成本可控。

投资建议：我们看好公司诸如“轨道+物业”、物流地产、长租公寓及物业服务等多元化业务发展战略的前景；看好公司在行业集中度不断向龙头聚集的背景下的优势。我们预期18 年业绩继续稳步增长；预计公司18-20 年公司EPS 为2.88、3.15、3.58，维持“买入-A”评级，6 个月目标价27 元。

风险提示：房地产市场不及预期、政策调控过度、公司经营不达预期