光明地产(600708)

核心观点

光明地产是光明集团旗下唯一房地产上市主体， 也是集团重要业绩来源。我们认为房地产业务存在对接集团资源的潜在可能， 有望获取优质土地，并通过加快周转实现业绩稳健增长。 公司估值具备优势： 绝对估值方面，股价相对 RNAV 折价近 50%；相对估值方面， PE 纵向历史对比、 PEG 横向可比公司对比均处较低位置。 我们预计公司 2018-2020 年 EPS 为 0.83、0.92、 1.05 元，目标价 5.40–5.81 元。首次覆盖，给予“买入”评级。

背靠光明集团，集团最主要的业绩来源

公司于 2015 年借壳上市， 主营业务为房地产和物流两大业务板块，但发展重心是房地产业务， 2017 年营收和毛利占比超过 97%。 控股股东光明集团直接及间接持有公司 51.29%股权。 公司 2015-2017 年净利润分别占集团的 27.46%、 38.14%、 59.93%，逐渐成为集团业绩的重要来源，是光明集团旗下支柱企业。

开发业务加速周转释放业绩，存在对接集团资源的潜在可能

公司 2018 上半年新开工 198.70 万平，同比大幅上涨 204.24%。 我们认为公司加速新开工是为了保障全年的销售推盘量，加速去化和回款，全年销售金额预计将超过 250 亿元。 据我们测算，公司 2018 年一季度末可售货值约 624 亿元，可以满足未来 2 年的销售需求。为了进一步拓展可售资源，公司 2017 下半年起加强拿地力度，2018 上半年新增房地产储备面积 76.09万平，同比大增 1187.48%。公司未来有望借助集团优势，在上海市城中村改造项目、崇明岛 2000 亩土地开发、集团内部兄弟公司土地和仓储资源对接等方面寻求新的业务机会。

绝对估值和相对估值均具备吸引力

绝对估值方面，据我们测算，公司 RNAV 为 8.40 元，股价相对 RNAV 折价接近 50%。相对估值方面：纵向来看，公司当前 PE（ TTM）仅为 3.83倍，处于 2015 年 9 月重组上市以来的最低水平。横向来看，我们选取中小房地产开发企业中， 具备当地国资委背景、偏重开发业务的华发股份、上实发展、北京城建、华远地产作为可比公司， 2018 年平均 PE 为 7.76倍，平均 PEG 为 0.85（ Wind 一致预期）。而据我们测算，公司 2018 年PE 仅为 5.18 倍， PEG 为 0.40，存在一定低估。

开发业务稳增+估值具备优势，首次覆盖给予“买入”评级

我们预计公司 2018-2020 年归母净利润为 18.45、 20.40、 23.49 亿元， EPS为 0.83、 0.92、 1.05 元。参考可比公司 2018 年 7.76 倍的 PE 估值，考虑到公司 2018 年净利润同比预计略有下滑、 2018-2020 年规模净利润增速预计略低于可比公司，我们给予公司一定折价，认为公司合理估值水平为6.5-7 倍，目标价 5.40–5.81 元。首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示： 可售货值相对偏低；房地产销售可能受到调控政策、棚改贷款收紧的负面影响。