事件

统计局公布 2018 年 7 月房地产经营数据。 7 月，销售面积 1.3亿平米，同比增长 9.9%（前值 4.5%）；开发投资额 1.0 万亿元，同比增长 13.2%（前值 8.4%）；新开工面积 1.9 万平米，同比增长 29.4%（前值 15.0%）。

核心观点

1.销售如期回升，中西部依旧强劲，东部回暖。

2018 年 7 月全国销售面积同比增长 9.9%， 较上月提升 5.4 个百分点。销售金额同比增长 22.0%， 较上月提升 4.9 个百分点。全国销售均价为 8839 元/平米， 同比增长 11.0%。 我们认为有几方面的原因： 1）信贷收紧放缓，居民新增中长期贷款增速由负转正，同比增长 0.7%。 2） 7 月全国首套房房贷利率 5.67%，尽管仍创新高，但边际增速明显减缓。一线城市利率整体出现拐点信号，环比涨幅不断收窄。广州 7 月利率出现下滑，为5.55%； 上海和北京均与上月持平，分别为 5.16%、 5.47%； 深圳上升 0.09 个百分点至 5.6%。 3） 中部、 西部销售保持强劲势头， 销售面积同比增长 12.3%、 13.5%。同时东部出现反弹，同比增速为 6.9%， 与推盘量增加有关。 3） Top20-100 房企出现上市潮， 7 月维持高增长，中小型房企销售带动整体上扬。我们预计全年销售增速为 0。

2.开发投资增速显著提升，新开工大幅增长。

7 月全国开发投资同比增长 13.2%，较上月提升了 4.7 个百分点，主要由土地购置面积大幅增长贡献， 土地购置面积同比增长32.1%，为今年最高增速。新开工面积同比增长 29.4%，为 2014年来最高， 增速大幅上升的原因一方面由于去年同期的低基数，另一方面是在去年下半年土地购置大幅增加后的延迟开工。我们预计全年开发投资增速为 5%，新开工面积增速为 5%。

3. 紧张的资金环境有所缓和。

7 月房企到位资金同比增长 17.8%， 较上月提升了 14.8 个百分点。从资金来源来看，来自其他资金中的房款部分同比增长 26%，提升 20 个百分点，而债券融资增速也较上月提升了 17 个百分点。国内贷款同比增速 1%，继 3 个月以来由负转正。总体融资环境有所变好。

投资建议： 7 月数据向好说明宏观环境的略微宽松。 目前板块承压主要是对政策不确定性以及行业是否见顶的担忧。我们认为，在中央主基调不变的情况下，现在行业正在转向成本端，资源型和独立模式型的房企能够较为顺利地度过这段时期。 我们推荐：招商蛇口、万科、保利地产、新城控股、旭辉集团。

风险提示： 楼市降温超预期，政策超预期收紧。