万科A(000002)

事件：

万科公布公司 8月销售数据， 8 月公司实现签约金额 383.4 亿元，同比增长 3.5%；实现签约面积 257.4 万平方米，同比下降 6% 。1- 8 月，公司累计实现签约金额3,881.4 亿元，同比增长 11%；实现累计签约面积 2,599.6 万平方米，同比增长8.7%； 1- 8 月，公司新增建面 3,713.2 万平方米，同比增长 18.8%；总地价 2,004.9亿元，同比下降 8.5%。

点评：

1、淡季销售趋缓、8 月单月同比+4%，9、10 月份低基数效应可期

8 月公司实现签约金额 383.4 亿元，环比下降 15.1%、同比增长 3.5%；实现签约面积 257.4 万平方米，环比下降 16.1%、同比下降 6% ；销售均价 14,895 元/平，环比增长 1.2%、同比增长 10.1%。8 月淡季公司销售趋缓，主要由于推盘减少；但从克尔瑞榜单来看本月房企销售已有分化，从绝对值来看万科单月销售额居行业第四。我们认为在目前预售证监管略有向松趋势、推盘放量以及 9、10 月份销售基数将大幅走低的情况下（公司月均销售额 17Q3vs.17Q2vs.Q1 为396 亿 vs.423 亿 vs.501 亿），公司后续两个月的销售表现值得期待。1-8 月公司累计实现签约金额 3,881.4 亿元，同比增长 11%，较 1-7 月降低 0.9pct；累计实现签约面积 2,599.7 万平方米，同比增长 8.7%；累计销售均价 14,930 元/平方米，同比增长 2.1%。

2、 8 月拿地相对积极、成本继续下行，单月拿地额/ 销售额达 59%

8 月公司在土地市场获取东莞、上海、宁波、台州和石家庄等地合计 20 个项目以及 5 个物流项目，拿地区域主要集中于二线城市及长三角、珠三角重点城市。8 月公司新增建面 382.2 万平方米，环比下降 57%、同比下降 35.3%；对应总地价 225.6 亿元，环比下降 59.5%、同比下降 55.3%；拿地金额占比销售金额达 58.9%，环比下降 0.5%，较上年 64.5%下降 5.6pct，拿地相对积极；而7、8 月份土地市场趋冷、溢价率走低、流拍增加，龙头拿地增加且成本可控显示出其对市场的精准判断和时机把握。8 月拿地平均楼面价 5,904 元/平米，环比下降 5.8%、同比下降 30.9%，拿地均价占比当月销售均价 39.6%，环比下降 0.1%，较上年 45.2%下降 5.5pct。1- 8 月，公司共新增规划面积 3,713.2 万平方米，同比增长 18.8%；对应总地价 2,004.9 亿元，同比下降 8.5%；拿地额占比销售额达 51.7%，较上年 64.5%下降 12.8pct；平均楼面价 5,399 元/平米，同比下降 22.9%；拿地均价占比当年销售均价 36.2%，较上年的 45.2%下降 9.0pct。按销售均价 1.5 万元/平估算公司 1- 8 月新增货值 5,570 亿元，高于同期销售金额 3,881 亿元。

3、投资建议：淡季销售趋缓，拿地相对积极、成本继续下行，维持“强推”评级

万科作为行业三十载领跑者，在提前倡导高周转、探索住宅工业化、专注中小户型精装修产品、领先建立三级管控架构、布局三大城市群、实施多项人才计划、深化小股操盘模式以及创新业务发展等方面都是当之无愧的先行者，其成果也已体现在公司过去 10 年的销售和业绩双双高增中，也体现在行业领先的稳健经营和财务指标中。而面向未来，在本轮房地产小周期延长的反常周期中，万科望依靠拿地+销售集中度双双提升继续保持龙头优势，同时公司在物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓、养老地产和轨道物业等细分领域也已领跑行业，未来业绩和估值的贡献值得期待。我们维持公司 2018-20 年每股收益预测分别为 3.31、4.21、5.33 元，现价对应 18 年 PE 仅为 7.1 倍，维持目标价45 元，维持“强推”评级。

4、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。