核心观点：

房产税尚未完善， 推出后有望推动房地产市场良性发展。 我国目前的房产税体系税种繁多， 尚未将居民住房全面纳入征税范围，整体征税税额较轻，对地方政府收入贡献不大。 前期房产税沪渝试点效果不显著，我国的房产税试点推广陷入停滞。房产税在全国推广实际上能够促进房地产市场的健康发展， 并在一定程度上缓解地方政府对土地财政的依赖。

我们预期房产税最快 2020 年完成立法， 2022 年开始全国落地征收。 2017 年， 初步明确“立法先行、充分授权、分步推进”的原则和按照“评估值”征收房产税的办法。今年以来，不同层级不同部门的领导不仅就房地产税的表态日益密集，其中也不乏具体配套政策的落地。 但目前立法以及实施细则仍然存在较多争议与难题， 制度难题需要逐一解决， 房产信息不充分等技术难点和历史遗留问题仍有待突破。

房产税收入短期难以替代土地出让收入。 根据我们的测算， 在中性情况下全国一年房产税的收入可以达到 9070 亿元 （ 假设房产税税率为 0.8%， 整体免征比例为 50%）。 而在敏感性分析下，全年房产税收入范围约为 0.27 万亿元~1.81 万亿元，预计仅占土地出让收入的 6.6%~44%。 在当前地方政府对土地出让金依赖程度较高的情况下， 难以达到完全取代土地出让收入的目的。并且由于一线、二线和三四线城市间房价的巨大差异，各地平均征收的房产税收入也相差甚远， 预计一线城市平均房产税收入贡献最多。

房产税对居民支出整体影响不大，长期对房价不具备决定作用。在中性假设下， 以 2017 年数据进行测算， 全国城镇人均房产税支出约为 1116 元， 约占当年人均可支配收入的 3.07%，人均房产税支出占人均可支配收入比重较低。 但由于房价差异， 一线城市人均房产税税负相对较大。 房产税出台可能会引起市场短期的波动，但从长期来看， 供求关系还是影响房价的最关键因素。

房产税国际经验： 给予地方政府充分授权，征税对市场影响有限。 国际上，房产税大致可以分为英美模式和日韩模式两种，英美模式将房产税的功能定位为筹措财政收入，而日韩模式除了保证财政收入外， 还兼顾对房价调控的功能。 我们对美国、日本、韩国、香港等四个国家和地区进行了分析， 综合来看有以下特点： 1）按照评估值来征税； 2）需制定一些税收优惠，针对特殊对象给予一定的税收减免； 3） 收入归属地方政府，且地方具有充分自主权； 4） 税基确定非常复杂，需要建立完备的税收征管模式； 5） 房产税是为稳定市场，扩充地方税源，整体赋税压力不大。

投资建议： 目前房产税处于立法推进阶段， 我们预计最快 2020年完成立法， 2022 年开始全国落地征收。从短期来看，房产税的征收可能会对市场带来暂时的量价的下行压力；从中期来看，房产税征收后，地方财政收入不再单纯依赖卖地， 地价的趋势性下滑对建立房地产市场的长效机制有明显作用； 从长期来看，市场走势仍然决定于供需关系， 即房产税对于市场的中长期影响较小。 建议关注具备业绩持续性的增长类龙头公司万科 A、保利地产，资源丰富类央企招商蛇口，高速增长类公司新城控股、阳光城。

风险提示： 国内房产税推出进程存在不确定性，长效机制建立过程中，其他政策对房价的影响不可控。