中国商品房预售制度发展回顾

商品房预售制度也称“期房买卖制度”，起源于上个世纪 50 年代的香港，我国在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港市场的发展经验，伴随着房地产市场化的进程，我国预售制度的建立和发展主要经历了如下三个阶段： 1、房荒下的住房预订购时代（ 1978-1993）； 2、房改后正式登台（ 1994-2000）； 3、细则不断完善，成为商品房市场的核心管理制度（ 2001-至今）。 预售制度的优点主要体现在几个方面： 1、对于房企而言，加快周转和提升杠杆； 2、对于需求而言，期房往往具备更加优惠的价格； 但不得不承认，预售制度也引发了一系列问题。

如果推进现房销售会带来哪些影响？

若推行现售制，对房企的不利影响在于： 1、零成本的预收款消失，若维持原先杠杆水平，则需用有息负债代替，杠杆成本上升，经营风险亦相应上升； 2、若推行现售制，资金回笼周期则会延长至较建设周期更长的时段，资金周转风险也相应增大。与此同时，房企受制于杠杆和周转速度的下降，商品房供应也将减缓，主要表现为原先通过快速回笼预售资金、提高无息杠杆从而在同等时间条件下增加项目获取数量的可能性趋于消失，房企将在更长的资金回笼周期（大于建设周期）内供应较之前更少的住房项目，最终导致住房供应速度较之前减缓。如果调整，预售条件更宽松的地区受影响更大，更高杠杆的房企所受影响更大。

国际预售证制度的比较

我国现行的预售制度和国外其他区域相比主要在以下两个方面存在差异： 1、预售条件：许多国外其他区域预售条件较为宽松，欧美大多数国家和区域都不存在预售许可的管理，新建的住宅无论是否开工均可预售，而买卖双方主要在合同法的范围内，通过律师自有协商交易结构和交易内容。 2、预售款的监管和使用：一般欧美国家的预售款会由指定的律师进行监管，而首付的比例和付款的方式结构则由买卖双方自由协商，在项目完工后方可拨给开发商，开发商对于预售款的获取受到严格的限制。

我国预售制度的未来变革猜想

中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用不可磨灭，但是随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。但是我们认为在短期内取消预售制度的可能性或者说基础并不具备。 如果预售环节取消，意味着融资渠道原本就不多的中小型房企将面临更高的门槛，而拥有更为坚实金融机构背书、更为多元资源渠道、具备更强开发品质的优质房企反而拥有了更为宽松的发展环境， 2016 年以来房地产行业的集中度提升，也将在去杠杆节奏中持续加速。