招商蛇口(001979)

2018 年前三季度， 招商蛇口实现营业收入 337.8 亿元，同比增长 25.8%；实现归属于上市公司股东的净利润 82.8 亿元，同比增长 114.4%； EPS1.02元，同比增长 108.16%。 考虑到公司在粤港澳大湾区土储充足， 随着推盘及竣工加速， 销售及结转高增延续可期，结合公司在拿地及融资方面的显著优势， 我们维持公司 2018-2020 年 EPS 预测分别为 1.96/2.56/3.33 元，对应18 年 PE8.9 倍， 重申买入评级。

支撑评级的要点

销售目标完成近八成， 拿地态度转向谨慎。 2018 年前三季度公司实现销售金额 1,162.6 亿，同比增长 49.0%，完成全年销售目标 1,500 亿的 77.5%，小幅提前时间进度；销售面积 556.4万方，同比增长 35.7%；销售均价 20,893元/平米，较 17 年提升 5.6%。公司于 2018 年前三季度新增土储总建面1,013.1 万方，同比增长 89.9%，总地价 816.1 亿元，同比增长 29.1%，拿地均价 8,056 元/平米，较 17 年下降 13%。 公司 9 月新拿地仅 2 宗，金额降至 11.1 亿元为年内新低，对于土地市场态度转向谨慎。与此同时，公司加速存量土地的开发，通过增资扩股的方式引入合作方共同开发太子湾片区， 考虑到公司 2018 年可售货值约 3,000 亿元， 并多布局于核心一二线城市，伴随四季度推盘加速， 全年销售预计将维持高增。

业绩延续大幅增长， 预收账款高增保障业绩。 2018 年前三季度公司实现营业收入 337.8 亿元，同比增长 25.8%；实现归母净利润 82.2 亿元，同比增长 114.4%。结算毛利率与净利率分别为 41.2%及 24.5%， 分别较上年同比提高 14.6 及 10.5 个百分点。 深圳双玺高毛利项目集中结算， 及投资性收益同比增长 75.2%使公司维持今年以来的利润高增长，预计 4Q 仍将延续。 同时，三季度末预收账款 842.7 亿，同比增长 52.9%，业绩保障性强。

多元化融资优势凸显，财务稳健杠杆健康。 2018 年前三季度， 公司借助多元化融资渠道， 于 10 月发行 3 年期及 5 年期中票合计 20 亿，利率区间4.8%-5.27%； 于 4、 6 月先后发行 70 亿公司债，利率区间 4.83%-5.25%； 发行 270 天、 180 天超短融发行合计 40 亿，利率分别为 3.74%、 3.55%。截至 6 月底，综合资金成本为 4.87%，在行业内继续保持较大的融资优势。报告期末公司资产负债率 77.2%， 杠杆水平可控。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑，调控政策升级超预期。

估值

我们维持公司 2018-20年 EPS预测分别为 1.96/2.56/3.33元，对应 18年 PE8.9倍，重申买入评级。