万科A(000002)

事项：

公司公布 2018 年三季度报，实现营业收入 1760.2 亿元，同比增长 50.3%，净利润 139.8 亿元，同比增长 26.1%，实现 EPS1.27 元，符合市场预期。

平安观点：

毛利率持续攀升，业绩稳健增长。 受结算规模增加影响，期内公司营收同比增长 50.3%、归母净利润同比增长 26.1%。营收增速大于净利润增速主要因： 1）期内部分城市楼市调整，计提存在风险项目资产减值准备，影响归母净利润-19.6 亿； 2）合作项目结算比例上升， 少数股东损益占比提升 10.7 个百分点至 35.8%。 随着前期市场回暖期销售、盈利较好项目逐步步入结算周期，期内地产毛利率同比上升 4.5 个百分点至 27.8%。

未结资源丰富， 持续高增可期。 期内公司实现结算面积 1280.6 万平，结算收入 1675.6 亿，同比分别增长 32.5%和 52.0%；结算均价 13084 元/平米，较 2017 年全年上升 11.2%。由于销售规模远高于结算规模， 期末已售未结资源 3849 万平，按合同金额合计约 5523.8 亿元，较 2017 年末分别增长 29.9%和 33.3%；未结资源均价较 2017 年末增长 2.6%至 14351元/平米，充足未结资源为业绩持续增长奠定基础。

销售增长平稳， 新开工积极进取： 期内公司累计实现销售面积 2902.1 万平，销售金额 4315.5 亿元，同比均增长 8.9%，销售额市占率较上年末提升 0.1 个百分点至 4.1%。平均销售均价 14870 元/平，较 2017 年全年上升 0.9%。公司坚持现金为王，强化资金管控，前 9 月销售商品、提供劳务收到现金 2739.4 亿，占同期销售的 63.4%，较 2017 年略降 6.1 个百分点，亦受到整体紧资金面的波及。期内累计实现新开工面积 3649.0 万平，同比增加 40.4%；实现竣工面积 1,554.8 万平方米，同比增长 36.8%，占全年计划竣工面积的 59.1%。

拿地稳健，土储资源丰富： 公司坚持理性投资策略，在确保价格合理的前提下适时补充项目资源。1-9 月累计新增 177 个项目，总建筑面积约 3582.5 万平，同比增长 10%。新增项目 83.6%位于一二线城市，权益比例较 2017 年全年略降 5.9 个百分点至 554.1%。全口径拿地销售面积比 123.4%、平均楼面地价（5401 元/平）为同期销售均价的 36.3%，分别较 2017 年下降 4.9 个、 17.3 百分点。期末在建及规划建设项目面积约 1.5 亿平米，可保障未来 2-3 年销售。

融资优势延续，负债结构合理： 公司坚持以现金流为基础的真实价值创造，保持财务、资金状况的稳健性。期内成功完成中票、住房租赁专项债、超短融的发行，融资成本均在 3.1%~4.6%，融资优势明显。期末在手现金 1327.7 亿，为一年到期长短期负债的 178%，超过 66%的有息负债为长期负债，短期偿债压力无虞。净负债率较年初上升 42.3 个百分点至 51.2%，仍处于较低水平。由于期内加大拿地及开工，经营性现金流净流出 257.3 亿。

投资建议： 鉴于资产减值规模超出此前预期，小幅调整公司 2018 年盈利预测，预计 2018-2019 年EPS 分别为 3.26（-0.06）元和 4.11 元，当前股价对应 PE 分别为 7.2 倍和 5.7 倍。公司作为国内优质龙头开发房企，住宅开发持续受益集中度提升，仍将保持较快增速。同时深圳地铁的介入带来的不仅仅是优质资源，更是“轨道+物业”的新业务模式。此外公司积极布局物流地产、长租公寓等地产细分领域，拓展新的业务模式。同时随着市场高点时销售项目步入结算周期，毛利率和业绩增速有望维持高位，维持“强烈推荐”评级。

风险提示： 1）目前按揭利率连续 21 个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现； 2）随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资成本面临上行风险，无论资本化还是费用化将影响公司盈利能力； 3）三季度以来部分城市房地产市场出现调整，后续面临资产减值风险。