上周（ 2018/10/21-2018/10/27） 40 个重点城市新房合计成交 474 万平米，环比上升 1.7%； 10 月截至上周累计日均成交 57 万平米，环比 9 月下降17.3%，较去年 10 月下降 8.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化： -5.6%、 1.3%、 5.9%，北上广深环比变化分别为： 29.1%、-20.7%、 -7.6%、 24%。 上周三季报陆续公布，龙头房企普遍实现 30%以上的业绩增速， 但累计销售增速较去年及今年 H1 有所下滑。 分城市来看， 重点一线城市处于逐步改善阶段，推盘量预计将回升， 但二三四线均景气度下行。在周期下行过程中，不排除政策边际放松可能性，部分城市已出现按揭利率下降。 在此背景下快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合： 1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注 REITs 受益题材：光大嘉宝、金融街、世茂股份等。

支撑评级的要点

板块行情： 上周 SW 房地产指数上涨 8.08%，沪深 300 指数上涨 1.23%，相对收益为 6.84%，板块表现强于大市，在 28 个板块排名中排第 1 位。个股表现方面， SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：嘉凯城、荣安地产、荣丰控股、亚太实业、天业股份。

公司动态： 新城控股前 9 月营收 247.9 亿元，同比增 47.1%；阳光城前9 月净利增 1.55 倍，拟最高回购 1.2%股份；碧桂园全资附属完成 30 亿元公司债发行，票面利率 6.80%；绿地控股携手安徽池州投 200 亿打造产城融合创新区；华发股份上调 30 亿公司债后两年利率至 5.5%；泰禾集团前三季营收 196 亿，资产负债率 84.8%。

政策新闻： 9 月末北京个人房贷增速跌 21.4%，为近 5 年最低；厦门 1-9月发放住房公积金贷款 50 亿，同比增长 2.6 倍；重庆前三季度房地产开发投资增 8.8%，商品房销售额增 21.2%；海南将认真整治填海造地乱象， 遏制炒房炒地投机行为；湖北襄阳推出楼市新规，商品房预售须申请且接受房管局价格指导。

行业数据： 上周 40 个重点城市新房合计成交 474 万平米，环比上升1.7%； 10 月截至上周累计日均成交 57 万平米，环比 9 月下降 17.3%，较去年 10 月下降 8.3%。其中，一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化： -5.6%、 1.3%、 5.9%，北上广深环比变化分别为： 29.1%、 -20.7%、-7.6%、 24%。 14 个重点城市住宅 3 个月移动平均去化月数为 6.5 个月，环比上升 0.14 个月。前周 100 个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,301 万平米，环比下降 39.5%；年初至今累计成交 9.24 亿平米，同比上升 10.7%。

风险提示： 融资收紧背景下流动性紧张；需求端去杠杆超预期导致销售大幅下滑；房贷利率水平持续提升。