专题核心：板块走势核心在于政策预期边际变化

根据我们地产小周期博弈框架，板块走势核心取决于基本面预期和政策预期的边际变化。通过回顾上一轮周期核心区间（2013至2014年）板块调整及触底阶段的房地产市场与政策，研究前次小周期调控中政策与股价变动，可以看出政策面预期是板块走势的核心关注点，地方政府的调控政策执行层面出现微调及转向后板块将出现趋势性行情，此阶段无论是绝对收益还是相对收益均较为可观。

现阶段在宏观经济背景及行业周期轮动下，无论是从销售面积增速及去化率角度，还是从投资及拿地的维度来看，行业均已出现下行趋势，政策面或许继续加码收紧的概率已不大，行业投资机会正逐步从量变走向质变。地产板块中期底部正逐步探明。重点关注防御和相对收益兼备的龙头标的，建议关注万科A、保利地产、新城控股、金科股份、华夏幸福及招商蛇口。

楼市动态：销售、库存均低于去年同期水平

销售端：新房端，截至上周41城住宅累计成交1.91亿平，同比降低3.1%。分城市等级来看，一二三线城市累计成交同比增速分别为-4.9%、-6.4%、1.1%。二手房端，截至上周16城累计成交5,549.0万平，同比降低9.8%。

库存端：根据我们覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据，上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为11.6%、16.4%、3.3%、12.9%。

去化周期：根据我们所覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据，截至上周末，全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为39.7周、38.2周、31.9周、48.4周，同比增速分别为5.1%、-12.5%、22.7%、4.6%。

土地市场：近期供应、需求下行，溢价率小幅回升

根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据，百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低22.2%，同比降低19.0%；成交建筑面积四周滚动环比降低28.9%，同比降低35.6%；成交总价四周滚动环比降低23.8%，同比降低37.3%。从供需关系来看，近四周成交建面与供应建面比值为74%。

风险提示：1.行业景气度下行导致价格快速回落；

2.行业调控政策有较大不确定。