投资摘要：

行情回顾：上周中信房地产指数累计涨幅为7.92%，大幅跑赢沪深300指数6.68%，在29个中信行业板块中位居榜首。

成交数据：上周样本城市商品房销售面积343.5万平米，环比增加3.7%，去化周期60周，环比上升0.4%。一线城市销售面积56.9万平方米，环比增加1.7%，去化周期60周，环比上升1.1%；二线城市销售面积156.0万平方米，环比增加1.4%，去化周期67周，环比上升2.6%。三线城市销售面积130.5万平方米，环比增加7.4%，去化周期50周，环比减少3.1%。

近期观点：

1.上涨原因：本周地产股表现优异的主要原因来自基本面和消息面的叠加。“放开限购”的传闻（已被辟谣）和部分城市房贷利率小幅下调的事实，使得市场对调控政策走向的预期转好，叠加房地产板块估值低廉、业绩确定的基本面优势，地产股遂能表现优异。

2.如何看待利率下调：利率的下调与上半年的上调背后的原因相同，即按揭需求与银行可用额度的错位。上半年受资管新规等金融去杠杆政策影响，银行表外回表压力致使信贷额度紧张，同时房地产销售较好，信贷需求旺盛；7月份以来，去杠杆转向稳杠杆，货币边际宽松下信贷额度充足，但房地产销售下行，信贷需求萎缩。“君生我未生，我生君已老”，利率的上调和下调都是信贷供需错位下银行的市场行为。

3.后续判断：房贷利率下调对于房地产市场的正向作用显而易见，但对于地产股而言，我们认为关键变量在于相关监管部门对利率下调的态度。若如8月上海般叫停，则板块上涨动力不足；若默许，预计有更多城市跟进，调控预期趋于平稳，板块仍有上涨动力。我们认为，无论从一二线城市销售数据和调控空间看，还是从银行系统的需求看，政府对上述行为将更多采取默许的态度，板块后续表现可期。推荐布局一二线的龙头房企和集中潜力区域的弹性黑马。

本周推荐：上周投资组合为万科A（25%）、保利地产（25%）、滨江集团（25%）、蓝光发展（25%），涨幅为11.88%，跑赢中信房地产指数3.96个百分点。本周投资组合维持不变。

风险提示：政府对房贷利率下调态度超预期