事件：

截至2018年10月31日，房地产上市公司2018年三季报公布完毕。

观点：

1．营收继续提速归母净利润增速创新高

2018年前三季度，房地产板块总营业收入为12147.2亿元，同比增长25.7%,归母净利润为1221.4亿元，同比增长39.8%，实现每股收益0.32元，同比增长28.9%。受结转结构变化影响，板块毛利率为31%，与上半年持平，相对去年同期提升2.7个百分点。

从横向看，前三季度房地产板块在29个中信行业表现优异，归母净利润增速上升至第6位，。从纵向看，随着结算节奏逐渐加快和结算结构变化影响，板块营收增速由上年同期的3.5%大幅上升至本期的25.7%。同时，因受结算毛利率提升，归母净利润增速高于营收增速。

总体来看，前三季度板块整体业绩符合市场预期，营收增速基本处于2007年以来的平均水平，而归母净利润增速亦接近2008年以来的最高水平。展望全年，从多数房企已售未结算面积和预收账款的高覆盖率考虑，板块业绩释放的基础仍然牢固，同时由于2016年和2017年市场较好，结算毛利率预计将继续提升。二者协同之下，板块营收增速有望提升，业绩释放值得期待。

2.经营活动现金流继续改善拿地投资渐趋理性是主因

前三季度，板块每股经营活动产生的现金流量净额为-0.06元，相对上年同期的-0.32元有大幅改善。现金流边际改善的原因在于房企加速推盘去化和着力销售回款的同时，土地获取方面渐趋理性。随着市场的缓慢下行，开发商对房价未来房地产市场的预期有所降低，供给端，竞地价、竞配建等政策使得实际楼面价不断提高。二者共同作用下，多数房企拿地已偏于稳健和谨慎。

3.杠杆继续降低短期偿债压力可控

面对全国商品房销售放缓和融资可得性趋弱的大背景，越来越多的房企主动或被动的选择了降低杠杆率。从A股上市房企整体来看（剔除设计类、物业类、中介类），净负债率（平均值法）为77%，相对年初下降4个百分点，相对去年同期大幅下降10个百分点。

从全年看，虽然宏观去杠杆已向稳杠杆转变，但在房地产市场整体降温的背景下，多数房企或将采取更加谨慎的经营策略。整体来看，我们预计全年板块净负债率有下行空间。

4．投资建议

经济下行压力加大叠加国际不确性增加，货币边际宽松倾向已定。同时，高层表态遏制房价上涨，措辞严厉态度坚决。短期内调控政策的放松难以期待，销售和业绩的确定性是当前板块的机会所在。

从结构上看，我们更加看好一线城市和强二线城市新房市场的表现，原因有四：一是经济、人口、基建等基本面明显好于其他城市；二是调控政策边际收紧的空间较小；三是房价表现已经在政府可接受范围内；四是特别是一线城市，周期底部已经持续较长时间。

基于此，我们推荐两类房企，一是在一二线城市有品牌优势，管理成熟和融资能力强的全国性龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口。二是深耕强二线，并适度外拓的高弹性区域黑马房企：滨江集团、蓝光发展、首开股份。

5.风险提示

竣工结算进度不达预期，短期债务到期潮风险