投资要点

土地供应方面， 10 月住宅类供地环比 -9%、同比-11%，累计同比 +17%， 受土地流拍现象增多后政府供地意愿减弱影响， 10 月宅地供给同比在低基数下仍较低迷，其中三四线宅地供给继续表现最弱，预计 4 季度土地供应同比将大概率维持较弱状态。 土地成交方面， 10 月住宅类土地成交环比-10%、同比 -45%， 10 月宅地成交受 9 月供给疲软及土地市场谨慎情绪影响表现继续低迷， 其中三四线拖累持续， 考虑到行业销售走弱、资金面偏紧、限价约束下土地市场走弱，叠加年末高基数，宅地成交或继续恶化。 土地供需方面， 10 月土地成交/供应比 0.75 倍，较 9 月上下降1%； 成交溢价率 5%，较 9 月下降 5pct， 创 16 年 9 月来新低； 10 月住宅类土地成交均价环比 +5%、同比 -6%； 9 月百城土地流拍率 22%，较 8 月上升 9pct，逐渐接近小周期峰值 30%； 上述供需关系指标均表明企业购地意愿进一步走弱， 预计土地市场的走弱或将约束地方政府调控政策。 短期来看，近期住宅和土地成交市场有所走弱，政策更严已无必要、甚至稳市场或更为关键，比如近期的降准以及个税减税政策等，同时土地市场正在加速降温，流拍率和溢价率或将进一步恶化，预计地方政府财政压力将大幅加剧，紧随其后投资也或将逐步开始走弱，从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿、预计后续政策环境将逐步改善；而中期来看，我们维持房地产小周期延长框架，并认为本轮供给端调控导致资源正快速向龙头集聚，融资集中度->拿地集中度->销售集中度，将推动头部房企销售大增；目前板块低估值背景下继续看多地产龙头相对和绝对价值，并维持板块“ 推荐” 评级，维持推荐：保利地产、新城控股、万科 A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。支撑评级要点

供应： 10 月宅地供应环比-9%、同比-11%， 低基数下宅地供给仍较低迷10 月，百城各类型土地合计供应 7,661 万平米，环比-26%，同比-24%，累计同比+10%。环比来看，住宅用地-20%、商住用地+19%、商服用地-29%、工业用地-44%；同比来看，住宅用地-15%、商住用地-3%、商服用地-35%、工业用地-32%；累计同比来看，住宅用地+16%、商住用地+21%、商服用地-1%、工业用地+7%；其中，住宅类用地（住宅+商住）供应 4,181 万平米，环比-9%，同比-11%，累计同比+17%。环比来看，一线+53%、二线-12%、三四线-16%；同比来看，一线+50%、二线+5%、三四线-31%；累计同比来看，一线-10%、二线+18%、三四线+18%。 10 月受土地流拍现象增多、 溢价率屡创新低影响，政府供地意愿仍较弱， 宅地供应在低基数下表现仍低迷，其中三四线表现最弱，伴随基数上行，预计 4 季度供应同比将大概率维持较弱状态。

成交： 10 月宅地成交环比-10%、同比-45%， 创年内新低、 三四线拖累持续10 月，百城各类型土地合计成交 7,652 万平米，环比+2%，同比-36%，累计同比+5%。环比来看，住宅用地-13%、商住用地-5%、商服用地+5%、工业用地+18%；同比来看，住宅用地-53%、商住用地-28%、商服用地-26%、工业用地-25%；累计同比来看，住宅用地+2%、商住用地-0%、商服用地-7%、工业用地+9%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交 3,155 万平米，环比-10%，同比-45%，累计同比+1%。环比来看，一线+43%、二线-22%、三四线+1%；同比来看，一线-37%、二线-23%、三四线-59%；累计同比来看，一线-10%、二线-4%、三四线+7%。 受 9 月供给疲软及土地市场谨慎情绪影响， 10 月宅地成交量创年内新低，其中三四线拖累仍在延续， 考虑到行业销售走弱、 资金面偏紧、 限价约束下土地市场走弱，叠加年末高基数， 宅地成交或继续恶化。

供需： 土地成交/供应比低位、 流拍率上行、溢价率创新低，购地意愿走弱10 月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应） 0.75 倍，环比下降 1%。其中，一线 0.52 倍，环比下降 6%，二线 0.76 倍，环比下降 12%，三四线 0.82 倍，环比上升 20%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价 4,419 元/平米，环比+5%，同比-6%，其中，一线、二线和三四线分别环比+49%、 -16%、+5%，分别同比+29%、 -30%、 -11%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率 5%，较 9 月下降 5pct，其中，一线 6%、二线 5%和三四线 4%，分别较 9月-1pct、 -7pct 和-2pct。 10 月土地成交/供应比持续低位、 流拍率上行、溢价率创新低， 预计土地市场走弱将约束地方调控政策并改善房企毛利率悲观预期。

风险提示： 房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。