点评：

10月百强房企销售额单月同比增速继续回落。10月top1-100房企销售额单月同比增速下降3PCT至33%，继续回落；分层看，top10/top11-30/top31-50/top51-100房企销售额单月同比增速分别-4/-16/+28/+2PCT至22%/35%/66%/38%，拉长些看，top10房企7月以来持续较低位震荡，top11-30房企8月以来快速回落（9-10月合计下降61PCT），top31-50和top51-100房企7月来趋势回落，但10月有所回升（量降价升拉动销售额同比回升，主因top31-100当期销售一二线占比提高）

（1）1-10月销售增速维持高位：融信、金茂、金科、龙光、新城(>=100%);滨江、合景泰富、阳光城、泰禾、中南、华侨城、中南、富力、蓝光、旭辉(>=50%)；远洋、招蛇、融创、华润、荣盛、保利、绿地(>=30%)；

（2）1-10月销售增速明显高于17年：华侨城、融信、合景泰富、龙光、金茂等；

（3）10月销售增速较9月明显改善：越秀、融信、中海、蓝光、金科、万科、绿城、华夏等。

结合房企销售数据，我们认为：

政策边际好转下超额收益将大幅修复，选股条件更苛刻。

（1）基本面层面，一二线销量已筑底回升，三四线因供给侧改革（棚改货币化补贴）扰乱节奏，较过去几轮周期而言比一二线更滞后，相比过去几轮周期，基本面的全局好转没有问题，但会略打折扣。

（2）政策面上，近期的税收抵扣的作用不言而喻，一定是边际改善的利好，虽然测算的受益人群更偏中高收入群体且总量有限，但毕竟边际改善，从无到有对股票的意义更大。

（3）一味看多也不对，当前房企融资去杠杆仍较严峻（现售试点就是证明），决策层对于地产行业的监管越来越像银行（多重指标构建多维度监管）。我们需要在当前形势下明白哪类房企会走得更稳。

a.“高回款率+高行业信用”维持较低净负债率高周转公司；

b.解决了未来三五年行业融资受限的公司，如险资入股的标的；

c.高杠杆型公司需要降杠杆提分红或一定程度回购。

投资建议：首推真正的高周转公司【万科A】,看好【保利地产】；看好资源型公司估值修复，如价格较限制性股票解锁条件倒挂严重、估值低估的【华侨城A】；看好业绩反转，用“小项目，高周转”对冲行业风险，且管理红利充分释放的【中南建设】。

风险提示：房地产调控政策超预期，三四线销量下滑超预期拖累全局销售。