销售增速连续两月同比为负： 前 10 月全国商品房销面及销额同比升2.2%/12.5%，相比前 9 月分别收窄 0.7/0.8pct，销面升幅连续收窄 3 个月。单月来看，销面同比自 9 月转负以后 10 月继续为负，同比下降 3.1%，与历史同期相比表现差于 2016 及 2017 年，略好于 2015 年水平。 分区域看，各区域销售继续全面转冷。 我们跟踪的重点城市 10 月销量同比小幅下降，基本与统计局数据一致。在政策偏紧的基调下，近几月销售增速如期回落，考虑到 1）近期资金面有松动迹象， 2）去年末 11、 12 月基数较高，预计年末下行压力依然存在，但可能会有所减缓。

拿地新开工升幅均有收窄，投资增速连续回落 3 个月： 前 10 月土地购置面积及成交价款同比分别升 15.3%/20.6%，相比前 9 月收窄 0.4/2.1pct， 两者升幅 5 月以来首次同时掉头向下， 单月购置面积同比升 12.2%，升幅连续收窄 2 个月。考虑到去年四季度的高基数以及政策面偏紧的基调，我们维持土地市场增速有进一步回落压力的判断。 前 10 月新开工及竣工面积累计同比分别为 16.3%/-12.5%，新开工升幅收窄 0.1pct， 5 月以来首次回落，竣工降幅扩大 1.1pct， 9 月降幅收窄后 10 月再度扩大。前 10 月施工面积同比升 4.3%，相比前 9 月扩大 0.4pct。我们上一份报告中指出，“预计随着销售与土地市场趋冷以及去年四季度较高的基数，新开工未来将有下行压力，但在开发商年末补库存冲业绩的动力下，表现不会太差”，我们维持这个判断。前 10 月地产投资增速 9.7%，相比前 9 月收窄 0.2pct，连续回落 3 个月，预计未来将延续逐步放缓的趋势。

到位资金升幅 7 月以来首度回落，个人按揭有所改善： 前 10 月房企到位开发资金累计升 7.7%，相比前 9 月收窄 0.1pct， 7 月以来首度回落。 其中国内贷款降幅扩大至 5.2%，自筹资金升幅收窄至 10.8%，而个人按揭有所改善，降幅收窄至 0.9%， 定金预收款同比升 16.3%，与前 9 月持平。从央行公布的贷款数据来看， 10 月新增居民中长期贷款 3730 亿元，同比升 0.5%，同比自去年 5 月以来首次转正，占新增人民币贷款的比重由今年以来的 30%左右大幅攀升至 54%。 从信贷数据来看，企业端依然偏紧，而个人贷款有好转的迹象。

维持推荐地产龙头： 在政策偏紧的基调下， 行业数据如期回落，而明年可能有进一步下行的压力。但值得注意的是 1）近期资金面出现转松的迹象，尤其是个人贷款方面， 2）在行业数据回落、经济压力较大的情况下，政策进一步收紧的可能性减小，自 8 月住建部首次提到“稳房价”之后，我们认为目前来看房地产政策基调以稳为主，在市场基本稳定的背景下，我们维持推荐杠杆率较低的低估值龙头房企万科、保利及新城。

风险提示： 政策超出预期、宏观经济表现超出预期、房地产税出台超出预期