2018 年 1-10 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 16.3%和9.7%，销售面积和金额同比分别上升 2.2%和 12.5%。 10 月单月投资增速7.7%， 较上月回落 1.2 个百分点，已连续 3 个月回落， 景气度持续下行；新开工及施工连续走强，主要由于在流动性偏紧及限价环境下，房企策略转向加速销售回款，提振开工意愿，推动施工小幅改善； 土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。10 月单月面积增速-3.1%，在低基数背景下连续两月负增长，销售动能明显不足。 我们认为在行业景气度下行的背景下， 政策风险逐步释放， 流动性边际改善，快回款、高周转、融资渠道多元化的龙头及高成长房企优势显著，行业集中度提升趋势不可逆，价值低估待修复。同时建议持续关注粤港澳、京津冀等区域题材的爆发机会。我们重申板块强于大市的评级，推荐组合：1）龙头房企：万科 A、保利地产、新城控股； 2）区域房企：华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展；建议关注高成长性房企： 中南建设、 阳光城等。支撑评级的要点

1-10 月，全国房地产开发投资额同比增长 9.7%， 较 1-9 月回落 0.2 个百分点；商品房新开工面积同比上升 16.3%，较 1-9 月回落 0.2 个百分点；施工面积同比上升 4.3%，增速较 1-9 月扩大 0.3 个百分点；土地购置面积同比上升 15.3%。 10 月单月投资增速 7.7%较上月回落 1.2 个百分点，已连续 3 个月回落， 景气度持续下行；新开工及施工连续走强， 主要由于在流动性偏紧及限价环境下， 房企策略转向加速销售回款， 提振开工意愿，推动施工小幅改善；土地投资加速下滑，伴随 7 月以来土地市场供需两弱，我们预计未来多月土地购置费将大幅下行。

1-10 月的商品房销售面积为 133,117 万平方米，同比上升 2.2%；销售额为 115,914 亿元，同比上升 12.5%；较上月回落 0.8 个百分点；销售均价为 8,708 元/平米，同比上升 10.1%，较上月回落 0 个百分点。 10 月单月销售面积增速-3.1%， 在低基数背景下连续两月负增长，销售动能明显不足。 我们预计一二线在供给改善、去化较好的情况下，成交将持续改善；三四线由于棚改弱化销售增速下行通道开启； 四季度全国销售负增长或难以扭转。 结构上，今年前 10 月 top100 房企销售增速 39%， 显著高于行业平均水平， 供给侧改革及流动性紧张环境下， 资源加速像龙头集中。

1-10 月，房地产开发企业合计资金来源为 135,636 亿元，同比上升 7.7%，较 1-9 月回落 0.1 个百分点。从各资金来源同比来看，1-10 月累计数据中，国内贷款同比下降 5.1%，较 1-9 月扩大 0.1 个百分点；利用外资同比下降 36%，较 1-9 月收窄 25.9 个百分点；自筹资金同比上升 10.8%，较 1-9月回落 0.6 个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 10%，较 1-9 月扩大 0.1 个百分点，其中， 1-10 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 16.3%和下降 0.9%。

评级面临的主要风险

房地产行业销售大幅下滑， 调控政策力度超预期。