因城施策下紧政策将会维持，但货币政策可能轻微放松。自2018年以来，“从紧”调控依旧是政策主旋律。收紧政策继续密集出台。从收紧的手段来看主要是限贷，限购，限价，限售和限商。从收紧的程度来看，一线城市和部分二线城市的收紧程度已经达到历史新高，而其他二线城市的收紧程度整体上与2013年水平相当，出现了房地产市场过热的三四线城市收紧程度不断提高。根据CRIC公布的数据，2018年10月底80个重点城市整体存销比为9.7个月。而全国范围内的可售面积持续下降，库存压力不断减小。另外，房价整体上保持稳定，而土地市场土拍溢价率维持偏低水平。往后看，“从紧”的产业政策将会维持。房市火爆的低线城市可能会面临政策的进一步收紧。但房市已经冷却的一线和强二线城市政策进一步收紧的可能性不高。但是，2018年10月7日，央行宣布了降准，且幅度高于市场预期。这预示着货币政策可能不跟随联储的加息并保持其独立性。因而，货币环境可能不会进一步收紧以支持经济。

房地产行业目前依旧展现了一个稳定的基本面,但在2019年将会在销售上面临逆境。依据统计局的数据，在2018年1-10月，累计商品房销售额达到人民币115,914亿元，同比上升12.5%。同比增速较2018年1-9月下降0.8个百分点。累计新开工面积同比上升15.9%。而开发投资额同比增加了9.7%，同比增速较2017年1-9月轻微下降0.2个百分点。另外，商品房待售面积持续下滑。行业目前展现了一个稳定的基本面。往后看，受因城施策的影响，我们预计房屋销售同比增速将会进一步下降，但分化格局仍会持续：1）对于一线城市，基于刚需支撑，改善性需求轻微释放以及2018年的低基数，销售面积将轻微反弹；2）在二线城市，政策持续收紧将会抑制需求，销售面积可能会有所下跌；3）在三四线城市，需求相对疲弱，而棚改审批趋严将会进一步抑制需求，我们预计销售面积增速将逐渐回落。随着城镇化率告别快速增长，中国房地产行业进入成熟阶段。在成熟阶段，商品房销售将会维持在一个稳定水平，而房地产开发商之间的竞争将会更加激烈。增长的单位土地成本将侵蚀毛利率。房地产开发商会致力于提高自身的市场份额而获得增长并保障自身利润率。因而地产行业进入了市场集中度提高的年代。按照金额/面积，前五十房地产开发商的市场份额分别从2012年的24.6%/14.2%提升到2018年1-9月的50.4%/33.5%。房地产龙头企业能够在品牌及产品线，项目开发，融资渠道，土地收购以及资产运营方面较其他房企拥有明显优势。因而，房地产龙头企业应会在市场兼并时代表现得更好。另外，当一个行业步入成熟阶段时，随着行业利润率侵蚀，越来越多的行业竞争者不得不退出该行业。因而，我们预计利润集中度也将会提高。房地产行业目前2018年的整体加权平均市盈率和加权平均市净率分别为6.6倍和1.3倍，估值偏低。而货币政策可能轻微放松，这将成为估值修复的驱动力。对于中国房地产市场，从紧的政策将被延续。但是，货币政策可能不会继续加紧。我们预计房屋销售有限的下滑，投资绝对额依旧大，库存持续减少，

房地产行业的基本面维持稳定。我们仍然认为运营风险有限的行业领导者能够在市场整合中跑赢行业平均。目前，我们的首选是中国海外发展（00688HK）。凭借充足的可售资源，2018年后公司合约销售将维持稳定增长势头。由于公司杰出的土地成本控制措施，毛利率有望维持在35.6%左右。强劲的资产负债表及突出的经营成本控制措施能够巩固盈利能力。因此，公司仍应该适用一个低的每股净资产折让。所以我们建议“买入”中国海外发展，目标价为31.92港元，相当于2018年NAV有8%的折让，也相当于7.0倍2018年的核心市盈率和1.1倍2018年的市净率。