展望 2019：分化与延续。（ 1） 关键词一：分化。 企业端和城市在 2019年都会面临分化。（ 2） 关键词二：因城施策、分类指导。 在内忧外患、经济尚存在较大不确定性的背景下。对待调控，未来政府会更加强调因城施策、分类指导。（ 3） 关键词三：赛道切换，主要指房企布局的城市、经营思路两方面。（ 4） 关键词四：双刃剑。 很多激励措施在顺周期的时候，效果发挥得淋漓尽致，但还未看到在周期下行时候的效果。

供给端：（ 1） 新开工： 溢价率下降反映开发商开工意愿下行，预计 19年同比下降 5%。我们用“当年新开工跟当年上半年拿地、上年下半年拿地”进行比较，我们发现：本轮小周期以来，房屋新开工规模和拿地量的比值与溢价率密切关联。溢价率较高的年份，对应开工量也显著大于拿地量，且比例存在线性关系。我们预测 2019年全年新开工面积 19.69亿平米，同比下降 5.0%。（ 2） 投资： 土地购置费增速回落，预计 19 年同比增长 3%。 1）对 2019 年施工面积预测为 82.77 亿平米，预计与 2018年基本持平。而考虑到单位施工造价还在上升，我们预测 2019 年建安开支为 8.19 万亿，同比增长 6.9%。 2）我们认为如果调控政策和货币政策没有显著转向的话，土地市场将伴随销售持续降温。全年 300 城市土地成交金额预计同比下降 6.3%。因为土地购置费分期计入、包含土地二级市场成交的外在因素，土地购置费的增速将略低于土地出让金增速。

需求端： 预计一线走平、二线小幅回升、三线下滑。在经济尚存在较大不确定性的背景下， 2018 中央经济工作会议对地产的态度有了微妙变化，字里行间给明年政策调整留了空间。同时政策更强调地方的能动性和主动性，叠加近期菏泽、广州、杭州、珠海等城市出现的微调，我们判断未来因城施策是主基调，更以地方为主导。展望 2019 年，我们判断房地产市场销售将下滑。预计 2019 年全国销售面积增速为-5.9%，销售金额增速为-3.2%。结构上一二线城市会略微回升而三四线城市会有所降温。由于三四线城市占比更高，带动整体销售下降。

关注个股和板块 Beta 机会。（ 1） 行业热度上行期和平稳期，投资者相对来说更关注个股机会。 我们认为未来地产板块在择股仍然会密切关注公司的成长性和稳定性，相对来说在上行期成长性更重要，下行期则稳定性更被看重。（ 2） 短期 Beta 机会取决于政策变动和市场预期，长期看业绩是核心牵引力。 从政策角度，地产行业投资拉动效果强，兼具“稳经济”和“保民生”，所以政策更多是为了烫平地产行业的超预期波动。从龙头公司的长期走势看，市值增长依赖业绩释放，而不是估值提升。

投资建议： 在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段，我们持续看多龙头地产股，核心逻辑是安全边际充足、业绩确定、股息率高、攻守兼备，行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。 一线龙头推荐万科 A、新城控股、金地集团、保利地产，二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展。

风险提示： 行业销售规模大幅下滑；按揭贷款利率大幅上行；房地产政策大幅收紧；房企资金成本大幅上行。