行业跟踪（2018.12.21-2018.12.27）

一手房：环比上升7.09%，同比上升0.18%，累计同比下降14.61%

本周跟踪35大城市一手房合计成交5.08万套，环比上升7.09%，同比上升0.18%，累计同比下降14.61%，较上周下降0.31个百分点，其中一线、二线、三线城市环比增速分别2.08%、10.29%、3.97%；同比增速分别为31.4%、5.1%、-22.2%；累计同比增速分别为-1.0%、-7.4%、-28.2%，相比上周分别提升了0.8、0.32、0.13个百分点。一线城市中，北京、上海、广州、深圳累计同比增速分别为-2.1%、-7.9%、3.9%、11.3%，相比上周分别提升了1.21、-0.29、2.54、-0.05个百分点。

二手房：环比上升1.18%，同比下降27.44%，累计同比下降13.8%

本周跟踪的12个城市二手房成交合1.05万套，环比上升1.18%，同比下降27.44%，累计同比下降13.8%，较上周下降0.26个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别10.16%、-4.92%、7.7%；同比增速分别为-5.8%、-34.7%、-49.1%；累计同比分别为10.0%、-22.9%、-19.9%，较上周分别下降了0.37、0.24、0.55个百分点。

库存：去化周期42.8周，环比上升1.64%，同比上升11.1%

截止本次统计日，全国18大城市住宅可售套数合计77.62万套，去化周期42.8周，环比上升1.64%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别0.25%、1.35%、3.62%；一线、二线及三线去化周期分别为41.5、39.3、49.3周。

投资建议：经过两年调控，房地产即将进入短周期的衰退期，新房销售持续低迷，库存连涨11周后才有所回落。我们认为各地方政府或将基于当地市场情况调整房地产政策，如珠海、菏泽等城市开始放松调控政策，而长沙、汕头等城市则收紧了公积金政策。中央层级的刺激政策可能性不大，基于投资矩阵，明年一季度地产股将进入相对收益为正区间，越衰退地产正收益概率越大，基于政策博弈和基本面短期看好住宅地产（万科、保利）、基于持续利率下行关注商业地产及管理（光大嘉宝、中国国贸、陆家嘴）、基于交房和竣工大幅提升关注物业行业及公司（南都物业）。

风险提示：政策放松不及预期、基本面下滑超预期。